Nieruchomości: raj, czy pole minowe (I)

Po miesiącu wprawek (tak, to już miesiąc odkąd uruchomiłem Milion plus), przyszedł czas zmierzyć się z głównym tematem bloga Milion plus, jakim jest zarabianie pieniędzy. Na początek NIERUCHOMOŚCI; dziedzina najbardziej znana, popularna, i – jak się większości kandydatom na krezusów wydaje – najłatwiejsza do opanowania.

Prawdy obiegowe

Nie jestem jak widać żadnym oryginałem.

Znakomita większość tzw. seminariów inwestycyjnych, motywacyjnych, szkoleń w stylu, jak zostać milionerem, czy blogów poświęconych finansom, sprowadza się w ostateczności do prezentacji sposobów robienia pieniędzy na nieruchomościach. Kupowanie/sprzedawanie domów/mieszkań/budowli komercyjnych, budowanie ich, remontowanie, finansowanie, wynajmowanie czy spekulowanie traktowane jest jako łatwa, niezwodna metoda na dorabianie się dużego majątku. Dlaczego właśnie nieruchomości? Jako główny powód wymienia się żelazną zasadę, że „ludzi przybywa, a ziemi nie”. Na wyższych szczeblu wtajemniczenia dodaje się kilka innych reguł dowodzących, że (a) rosnący popyt, przy stałej (lub wręcz malejącej) podaży, oznaczać musi aprecjację, czyli wzrost cen, co przekłada się na przyrost majątku, czyli bogacenie się; że (b) każdy musi gdzieś mieszkać, więc nieruchomości muszą być źródłem prosperity; zatem (c) handel nieruchomościami jest łatwy, nie wymaga jakiejś nadzwyczajnej wiedzy, a na dodatek (d) nie wymaga też ogromnych zasobów kapitałowych, gdyż wspiera go gigantyczny sektor bankowy, który z niego żyje, wreszcie, że (e) ustawodawstwo obowiązujące w większości gospodarek świata, dające posiadaczom nieruchomości istotne preferencje podatkowe.

Na dowód słuszności powyższych tez, trenerzy, doradcy inwestycyjni i kołcze posługują się niepodważalnymi prawdami empirycznymi w rodzaju: John D. Rockefeller dorobił się większej fortuny na obrocie nieruchomościami niż na handlu kerozyną czy ropą naftową; zyski spółki McDonald’s pochodzące z obrotu i aprecjacji nieruchomości dorównują profitom towarzyszącym sprzedaży bigmaków, chicken-nuggets, czy innych hamburgerów; mocnym ostatnio argumentem na rzecz angażowania się w obrót nieruchomościami jest sukces Donalda Trumpa, budowniczego, spekulanta oraz kamienicznika, który nie dość, że na nieruchomościach zarobił miliardy, to jeszcze został prezydentem najpotężniejszego kraju świata.

Już choćby z tych powyższych powodów, większość kandydatów na milionerów, zwłaszcza w krajach na dorobku, takich jak choćby Polska, zaczyna swoją drogę do milionów od nieruchomości. Ukoronowaniem tego sposobu myślenia jest fakt, iż ponad 80 procent wartości majątku Polaków stanowią nieruchomości:

 

  1. W Polsce znajduje się ok. 14,2 mln mieszkań, co oznacza, że na statystyczną rodzinę przypada ok. 1,4 mieszkania (GUS, 2015);
  2. każda statystyczna rodzina posiada ok. 1,9 ha ziemi (2011, wikipedia);
  3. nie popełnię wielkiego błędu[1] utrzymując, że każda polska rodzina posiada przynajmniej jedną działkę rolną lub budowlaną.

 

Co więcej, tylko 10 procent nieruchomości znajdujących się w rękach Polaków, obciążanych jest jakimś znaczącym długiem hipotecznym. Innymi słowy, ok. 90 procent nieruchomości jest wolna od zobowiązań. Mimo iż jesteśmy w tyle za rozwiniętą częścią Europy; mimo iż jakość i wielkość posiadanych przez nas nieruchomości pozostawia wiele do życzenia, nie jest z nami tak źle. Wprawdzie wartość brutto nieruchomości posiadanych przez bogatych Niemców, Szwedów czy Holendrów jest dużo wyższa od wartości brutto naszych nieruchomości. Kiedy przyjdzie porównać ich i nasz majątek netto, okazuje się, że dzięki niskiemu zadłużeniu hipotecznemu nasza pozycja nie jest aż tak zła.

O ile ta ostatnia informacja jest dobra dla wszystkich aktualnych posiadaczy nieruchomości, o tyle jest ona druzgocząca w odniesieniu do przyszłych nabywców, którzy w swoich planach osiągnięcia majątku liczą zwłaszcza na lewarowanie przy użyciu kredytów hipotecznych. Zwłaszcza, że segment kredytów hipotecznych jest u nas – jak zobaczycie Państwo z dalszych odcinków tego cyklu – mocno zaniedbany.

Świat i Polska

Po tym przydługim wstępie, chciałbym podkreślić, że chociaż handel nieruchomościami stał się dla wielu ludzi znakomitym wehikułem inwestycyjnym, ta droga do sukcesu finansowego jest co najmniej wyboista. Nadmierne oczekiwania, zbytni optymizm mogą nie tylko przynieść rozczarowania, ale i znaczne straty finansowe. Zagrożenia wzmaga stosunkowo duża ignorancja amatorów zdobywania fortuny na rynku nieruchomości; ich brak doświadczenia, brawura, a także nie zawsze czyste intencje trenerów, doradców, czy innych profesjonalistów tego rynku. Sektor nieruchomości jest przeregulowany. Instytucje wspierające go, jak firmy ubezpieczeniowe, banki, a nawet agencje pośredniczące cieszą się monopolistycznymi przywilejami ze strony państwa. Rozczarowują i dezinformują media, włącznie z profesjonalnymi. Zarzuty dotyczą nie tylko Polski; podobnie jest na Zachodzie.

Pozorna łatwość zarabiania na nieruchomościach przyciąga do branży tłumy nieudaczników, kombinatorów, oszustów, którzy wprowadzają konsumentów w błąd. Fantazjowanie, a niekiedy dezinformacja zdarza się gwiazdorom inwestowania w nieruchomości, takim jak Robert Kiyosaki, Sheldon Adelson, czy chińscy potentaci: Ng Lap, oraz Wang Jianlinowi.

Skąd ten pesymizm u człowieka, który na obrocie nieruchomościami dorobił się sporych pieniędzy[2]?

Po pierwsze, zanim osiągnąłem sukces musiałem się wiele nauczyć, po drugie, mimo znacznej wiedzy, doświadczyłem kilku bolesnych porażek i byłem – właśnie z powodu nieruchomości – bliski bankructwa, po trzecie wreszcie, z perspektywy ponad 30 lat działalności na rynku nieruchomości widzę, że gdybym zajął się inną, mniej wyboistą działalnością gospodarczą, nie tylko mniej bym się narobił, bo nieruchomości są jednak dziedziną bardzo czasochłonną i konkurencyjną, zdobywając, co najmniej tyle samo, a może i więcej dochodu.

Powyższe ostrzeżenia, w warunkach polskich, powinny być z kilku powodów zwielokrotnione.

Po pierwsze, polski rynek obrotu nieruchomościami jest w stadium raczkowania. Brakuje na nim sprawnie działających agencji pośrednictwa. Brakuje współpracy między agencjami. Brakuje organizacji danych nt. warunków przeprowadzania transakcji (MLS). Nieprecyzyjne są przepisy odnośnie uprawnień i odpowiedzialności działających w nieruchomościach profesjonalistów. Po drugie, sektor bankowy jest przeregulowany. Państwo nie ukrywa, że chroni banki przed ryzykiem bez względu na ich zasoby czy umiejętności. Ergo, prawie każdy polski kredytobiorca narażony jest na wszystkie możliwe ryzyka, jakie mu banki zafundują. Po trzecie, szwankuje system rejestracji tytułów własności. Główny reprezentant tego sektora, kancelarie notarialne, nie tylko posiadają monopol na swe usługi, ale na dodatek zwolnione są ustawowo z odpowiedzialności za efekty swojej pracy. Nie ma właściwie jasnego i bezpiecznego systemu rejestracji transakcji kupna/sprzedaży. Po czwarte, leży system tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego i inne regulacje związane z uprawnieniami do drogi, zezwoleniami na budowę, dzieleniem gruntu, oraz innymi formami obrotu nieruchomościami. Po piątek, prawdziwym polem minowym jest brak precyzyjnych przepisów odnośnie uprawnień organów terenowych, decydujących o przeznaczeniu terenów budowlanych. Po szóste wreszcie, katastrofą stała się majowa (2016) ustawa o obrotach gruntami rolnymi, która praktycznie doprowadziła do sparaliżowania blisko 60 procent polskiej ziemi. Jeśli ustawa ta, której poświęcimy z czasem więcej uwagi nie odblokuje rynku nieruchomości rolnych[3], dojdzie do największej katastrofy gospodarczej w Polsce. Ziemia, jest niezbędna we wszystkich fazach przedsięwzięć produkcyjnych. W kontekście paraliżującej ustawy ziemia przestaje być dobrem kapitałowym, dobrem ekonomicznym, zniechęcając, a właściwie uniemożliwiając wszelkie inwestowanie. A bez inwestowania nie ma rozwoju. Strach pomyśleć jak szkodliwe niesie to ze sobą konsekwencje.

Jan M Fijor

[1] Szacuje się, że w rękach Polaków znajduje się ok. 15 milionów parceli budowlanych; średnia polska rodzina to ok. 3 osoby.

[2] Pracowałem zawodowo na rynku nieruchomości w USA w latach 1985 – 1992. Hobbystycznie czy biznesowo zajmuję się nimi od ponad 30 lat. W latach 1986 – 89, w szczycie swej kariery agenta/brokera od nieruchomości, znajdowałem się w pierwszej trójce najlepszych pośredników największego chicagowskiego zrzeszenia NWRE Board. Tylko w jednym, nota bene, kryzysowym roku 1986 pośredniczyłem skutecznie w kupnie/sprzedaży, zamykając ponad 60 nieruchomości. Łączni zamknąłem prawie 240 transakcji kupna/sprzedaży. Ktoś, kto ma praktykę na rynku nieruchomości, wie, co taki wyczyn oznacza. Tym bardziej dla kogoś, kto wyemigrował do Stanów Zjednoczonych wiosną 1985 roku, a wiedzę fachową o tym biznesie zdobył pól roku później, w trakcie przygotowań do egzaminu na licencję pośrednika na rynku nieruchomości (lipiec 1985).

[3] Co prawda ustawa dotyczy obrotu gruntami rolnymi i lasami, ale przecież każdy kawałek ziemi nadającej się do zabudowy  wyodrębniony został, lub zostanie z terenów znajdujących się obecnie w rękach rolnictwa/leśnictwa. Pamiętajmy też, że ziemia – obok practy ludzkiej – jest najbardziej fundamentalnym środkiem wszelakiej produkcji.

Tematy: , , , , , ,

Podobne wpisy

Poprzedni wpis Następny wpis

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

5 udostępnień