Mimo wszystko, nie mogę sprzedać

Polski rynek nieruchomości przeżywa znowu boom. Mieszkania, domy, działki budowlane zaczynają się sprzedawać na pniu. Istnieją jednak regiony kraju, które gorączka rynku ominęła, gdzie znalezienie chętnego na kupno naszej pied-a-terre stanowi nie lada problem.

O tym jak przygotować mieszkanie czy dom do sprzedaży już pisałem (Jak sprzedać dom; https://milionerstwo.pl/1507-2/). Co ma jednak począć Czytelniczka, która mieszkanie przed wystawieniem go na rynek (Śląsk) odnowiła, wymieniła okna, unowocześniła kuchnię i łazienkę, zakopała nawet w ogródku św. Józefa głową w dół, a mimo to nie może sprzedać? I problem nie leży w samym mieszkaniu; chętni są, ale mają trudności z otrzymaniem kredytu. Rozpadły się z tego powodu już trzy kontrakty. Właścicielka jest przerażona. Przeniosła się do pracy w stolicy, gdzie kupiła nowe mieszkanie, ma dwa kredyty do spłacania, boi się, że sobie nie da rady. Podobnych listów dostałem już kilka.

Najprostsza i najmniej ambitna rada, to obniżyć cenę. Niższa cena to wprawdzie mniej pieniędzy, czasem jednak może to być korzystniejsze wyjście niż czekanie kolejny rok, czy dwa. Jeśli z jakichś powodów mieszkanie mimo to nie zostanie sprzedane trzeba je szybko wynająć. W ten sposób, przynajmniej częściowo złagodzimy obciążenie kredytowe, gdyż czynsz z reguły pokrywa miesięczną spłatę pożyczki.

Oddanie mieszkania w wynajem jest jednak ryzykowne; lokator może przestać w każdej chwili płacić, trzeba go potem brać do sądu, a to kosztuje. Może też mieszkanie zniszczyć, przez co jego sprzedaż będzie jeszcze trudniejsza.

W takiej sytuacji proponuję kreatywne finansowanie. Strona sprzedająca udziela kupującemu kredytu. Zamiast do banku, będzie spłacał pożyczkę  właścicielce. Jest to rozwiązanie korzystne dla obu stron. Sprzedająca pozbywa się problemu; otrzymuje od kupującego niewielką wpłatę gotówkową i raty miesięczne, tak jakby równowartość swego mieszkania ulokowała w banku na wyższe oprocentowanie niż przynoszą depozyty czy nawet lokaty terminowe. Korzyść odnosi strona kupująca, która nie dość, że może cieszyć się własnymi czterema ścianami, to na dodatek płaci  reguły tańszy (od rynkowego) kredyt. Nowy nabywca otrzymuje wraz z kluczami do mieszkania tytuł własności, który jest gwarancją jego prawa własności. Jeśli jednak przestanie spłacać raty, może utracić nie tylko prawo do mieszkania, ale także wszystko to, co zapłacił do tej pory. Jest to z jednej strony silna motywacja do terminowego i rzetelnego spłacania długu, z drugiej zaś, ochrona interesu strony sprzedającej. Prywatne kredytu udzielane są zwykle na trzy do pięciu lat. Po tym okresie, nabywca mieszkania idzie do banku, gdzie zaciąga  pożyczkę na kwotę długu i spłaca wierzyciela.

Zła wiadomość, to obowiązek zapłacenia kuriozalnego haraczu od udzielonej pożyczki, w wysokości 2 procent jej wartości. Trzeba również zapłacić podatek od odsetek od udzielonego kredytu, ale to nic nowego. Płaci się go od wszystkich dochodów kapitałowych. Dobra wiadomość: podatkiem tym można obciążyć stronę kupującą. Gdyby poszła do banku, najprawdopodobniej również by zapłaciła prowizję.

Co zrobić, jeśli nie znajdziemy chętnego na prywatny kredyt? Rozwiązaniem może być dzierżawa z opcją kupna. Polega ona na wynajęciu nieruchomości z równoczesnym ustanowieniem warunków jego kupna. Przykładowo, jeśli lokator wynajmie nasze mieszkanie na trzy lata, wówczas przez te trzy lata ma prawo kupienia go od nas po z góry określonej cenie. Jeśli to uczyni, część wpłaconego czynszu traktujemy jako wpłatę własną kupującego. Jeśli z opcji nie skorzysta, po upływie okresu dzierżawy musi się wyprowadzić.

Jan M Fijor

milionerstwo.pl

Tagi: , , ,

Podobne wpisy

Poprzedni wpis Następny wpis

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Array 0 udostępnień