Flipy i bańki

Otrzymałem ostatnio kilka listów w tej samej sprawie, mianowicie chodzi w nich o zarabianie na flipach.

List 1.

(…) Zapisałem się na szkolenie organizowane przez znanego inwestora w nieruchomości, ktory flipami zajmuje się od wielu lat, uchodzi za specjalistę od flipów. Cena jest bardzo wysoka, więc zastanawiam się, czy warto brać udział. Co pan na temat takich szkoleń sądzi?

BB

Odpowiadam:

Jestem zdania, że osoba zajmująca się zawodowo jakąś działalnością, wie o czym mówi, więc jeśli na dodatek potrafi mówić i jest profesjonalistą, krzywdy nie zrobi, a może nauczyć trudnych procedur i działań związanych z zarabianiem na nieruchomościach.  Nigdy w takich szkoleniach nie brałem udziału, uczyłem się wszystkiego sam. Nie wiem, czy to była najlepsza droga, uważam jednak, że nie ma lepszej nauki niż uczenie się na własnych błędach. Osobiście nigdy takich szkoleń  nie prowadzę, a jeśli biorę w nich udział to nieodpłatnie. Chyba, żebym się podjął takiej działalności całkowicie i żył z niej. Ale to by się odbyło kosztem spekulacji  i inwestycji, które siłą rzeczy musiałbym, ograniczyć albo ich zaniechać.

Problem w tym, że gros szkoleń prowadzą ludzie, którzy się przestawiają jako  zawodowcy nie od szkoleń, lecz od inwestowania.  Taka kombinacja jest możliwa, powiedzmy, przy szkoleniu raz na rok. I to przeważnie, nie dla pieniędzy, lecz dla satysfakcji czy w celu poznania ludzi. Ktoś, kto organizuje drogie szkolenia, co tydzień, czy dwa, ten zawodowcem w nieruchomościach nie jest.  Każda profesja wymaga zaangażowania czasu, do tego różnych narzędzi, różnych metod.  Jeśli ktoś mimo to dzieli czas na szkolenie i inwestowanie, to przynajmniej jedna z tych działalności na tym cierpi, najczęściej cierpią obie.  Znam wybitnego chirurga, którego dopadł bakcyl day trading. Profesjonalizm zobowiązuje! Mimo iż zostawił medycynę i wziął się tylko za swoją drugą pasję, brakuje mu czasu. Jestem pewny, że gdyby chciał prowadzić szkolenia, musiałby z day tradingu zrezygnować.

Etatowa działalność szkoleniowa to coaching. Coaching jest pełnowymiarowym biznesem. Żeby się nim zająć trzeba wszystko inne porzucić, jeśli nawet inwestor/spekulant tak uczynił, to pozostaje pytanie, czy to czego teraz naucza  jest warte ceny, jakiej żąda.  Może zatem rozglądnąć się za fachowcem od nieruchomości: deweloperem, budowniczym, kamienicznikiem, spekulantem gruntami etc. – którzy za znacznie skromniejsze pieniądze (a niekiedy za darmo) odpowiedzą na nasze pytania, albo wejdą z nami w spółkę i na żywym ciele pokażą  jak ciężki to jest chleb.

List 2.

Witam pięknie, słuchałem Pana podcastu z Martą Golik. Bardzo ciekawy. Mam pytanie. W ramach swoich różnych aktywności biznesowych zajmujemy się m.in flipowaniem mieszkań. Kupujemy wykańczamy sprzedajemy. Cykl inwestycyjny trwa 5-6 miesięcy. Podstawowym ryzykiem dla tej działalności jest nagłe załamanie się rynku. Jakie by Pan radził analizować wskaźniki makroekonomiczne, aby minimalizować ryzyko, czyli przewidzieć ewentualne załamanie rynku z wyprzedzeniem kilku miesięcy. Wiem, że ryzyko zawsze jest, ale jak je zminimalizować?

Grzegorz T.

Odpowiadam:

Nie znam żadnego algorytmu, który by umożliwił precyzyjny timing i odczytywanie sytuacji na rynku, bo czegoś takiego nie ma. Zwłaszcza w warunkach bańki spekulacyjnej, jaką mamy dzisiaj  w USA, Polsce, UK i większości innych krajów. Powodem pęknięcia bańki może być niemal wszystko, od zmiany polityki monetarnej, przez kryzysy polityczne, powódź, po epidemię koronawirusa. Nie wiadomo też, kiedy to pęknięcie nastąpi. Zjawisko jest tak skomplikowane, że nawet superszybkie komputery mają problem z obliczeniem go o czym świadczą dramatyczne skutki pęknięcia bańki spekulacyjnej. Wszystkie bańki kończą się krwawą łaźnią, rzecz jasna nie dla wszystkich.

Przydatne w ocenie zagrożenia jest analiza w myśl przysłowia: kto mieczem wojuje, ten od miecza ginie. Proponuję więc analizować te czynniki, które do bańki doprowadziły. Są nimi na pewno: niskie stopy procentowe,  rosnący poziom inflacji, nadmierna podaż pieniądza, deficyt budżetowy i zadłużenie prywatne, zmiany w prawie, w polityce, podatki i wiele pomniejszych czynników. Ja bym się przyglądał stopom procentowym w USA i w Polsce, jeśli będą się rozchodzić w przeciwnych kierunkach, to jest szansa, że z nami kryzys obejdzie się łagodniej. Nie bez znaczenia jest polityka fiskalna i deficyt budżetowy. A zwłaszcza poziom inflacji i oczekiwania inflacyjne. Wzrost stóp i rosnąca inflacja mają jednak wpływ na tempo rozwoju gospodarczego, a jego spadek przybliża nas do recesji, więc ja bym się zaczął wtedy wycofywać.  Jeśli nawet zrobimy to za wcześnie, pamiętajmy, że ktoś kto nie stracił ma się znacznie lepiej niż ktoś kto nie zarobił.

Sytuacja gospodarcza w Polsce jest coraz bardziej powiązana z polityką, dużo będzie zależeć od wyniku wyborów prezydenckich, ale o tym napiszę za jakiś czas.

Jan M Fijor (milionerstwo.pl)