Hiszpania: anatomia kryzysu

Kończący się właśnie kryzys na hiszpańskim rynku nieruchomości trwa już prawie 10 lat. Jak w przypadku większości kryzysów, krachów, czy recesji mógłby się zakończyć się wiele lat temu. Jednakże na przeszkodzie stanęli politycy, którzy rzekomo dla bezpieczeństwa ludu przedłużają zwykle gospodarczą agonię.

Najwięcej domów/mieszkań, słowem nieruchomości ogółem utracili Hiszpanie w wyniku bańki spekulacyjnej, jaka nasiliła się po rządach (2004 – 2011) socjalistów spod znaku PSOE (Socjalistycznej Partii Robotniczej), które chciały aby Hiszpanie wstali wreszcie z kolan i zaczęli gonić Europę przy pomocy świadczeń socjalnych. W efekcie, zamiast się wzbogacić, kilka milionów Hiszpanów straciło cały swój majątek. Nie twierdzę, że wszystkiemu był winny rząd, na pewno jednak bez stymulacji przy pomocy taniego kredytu, bez sponsorowanie przez rząd budownictwa i zachęt podatkowych, Hiszpanie nie lokowaliby swych pieniędzy w nieruchomości aż tak ochoczo. Wywołana przez rząd gorączka, a konkretnie bańka spekulacyjna sprawiła, że ludzie kupowali je jak szaleni, bez względu na to, czy było ich na to stać, czy nie. Gdy prawda wyszła na jaw, było już za późno. W efekcie, jedna po drugiej nieruchomości „inwestycyjne” spisywano na stratę.

Głównym przejmującym setek tysięcy niespłacanych domów czy mieszkań nieruchomości były hiszpańskie banki. Mimo iż procedura przejmowania była dla społeczeństwa bolesna, uporano się z nią stosunkowo szybko. Nowy rząd nie miał pieniędzy na pomoc dla poszkodowanych, a bankom  groził upadek. Szybkie przejęcie dawało nadzieję, że przynajmniej one poprawią swój bilans i dzięki natychmiastowemu spieniężeniu nieruchomości odebranych niewypłacalnym dłużnikom (zwłaszcza, że po przejęte przez sektor bankowy nieruchomości ustawiła się długa kolejka inwestorów z UK, krajów skandynawskich, Rosji, a nawet Polski), odzyskają płynność z zaczną udzielać nowych kredytów. Szybkie zbycie trefnego majątku zapobiegało przed rozlaniem się kryzysu po całej gospodarce. Niewyczerpana głupota rządzący sprawiła jednak, że proces przypominał obcinanie ogona kotu; zamiast szybko, tanio, skutecznie sprzedać przejęty majątek, zaczęto się nad kotem litować i ciąć mu ogon po kawałku. Stworzono czasochłonne i skomplikowane (czytaj: kosztowne) procedury wyceny nieruchomości, sformalizowano proces sprzedaży, by w końcu proces na wszelki wypadek spowolnić.

 

Takim skuteczniejszym mechanizmem spowolnienia był zakaz sprzedaży prowizyjnej przejętych domów. W warunkach normalnych, bank chcąc sprzedać przejętą nieruchomość wynajmuje lub tworzy profesjonalne agencje pośrednictwa, które za skromną prowizję (od 1 do 2 procent) nie tylko znajdują nabywców, ale co ważniejsze, przeprowadzają cały proces od początku do końca szybko i profesjonalnie. Niestety, rząd zabronił posługiwania się agencjami, a tym bardziej  płacenia prowizji za pośrednictwo. Zakaz sprawił, że banki miały przez lata związane ręce. Do dzisiaj mówi się, że w księgach niektórych z nich zalegają tysiące niesprzedanych domów. I trudno się dziwić, nikomu na ich sprzedaży nie zależy, nikt na niej nie zarabia. Niektóre firmy co prawda zaryzykowały, inne szukają sposobów obejścia zakazu, generalnie jednak proces się wlecze, pochłania koszty, a kryzys przeciąga.

 

Kiedy mniej więcej pół roku temu zainteresowałem się rynkiem hiszpańskim normalne, legalne kupienie domów z zasobów banków graniczyło z  cudem. Chyba, że na czarnym rynku, ale to groziło grzywnami, a nawet więzieniem. Rząd z premedytacją doprowadził do tego, że nikomu w całej Hiszpanii nie zależało na zbyciu tych domów. Banki zadowoliły się odpisywaniem sobie strat od podatku, dłużnicy stracili jakąkolwiek nadzieję na szybką poprawę koniunktury, agencje pośrednictwa klną, a naród płaci. Szczytem wszystkiego jest stosowanie podatku transakcyjnego w wysokości 10 procent, które płaci strona kupująca i 3 procent strona sprzedająca. Te miliardy euro mogłyby zasilić gospodarkę a nie fiskusa.

Zamiast obniżyć podatki, zderegulować zakazy i nakazy i ulżyć kieszeni podatnika, wzmocniono banki, rozbudowano biurokrację i administrację państwa, zasilając kasę państwa, które do tego kryzysu w dużym stopniu doprowadziło. Naturalnym skutkiem takiej polityki był, i nadal jest drastyczny spadek cen hiszpańskich nieruchomości. Pedro, który za swój dom w Denia zapłacił 10 lat temu 140 tys. euro, a potem wydał na remont 30 tysięcy, wystawił swoje cacko w styczniu 2018 roku, najpierw za 180 tysięcy, potem obniżył do 150 tysięcy, by w czerwcu 2019 lipcu przyjąć ofertę…90 tysięcy, mniej niż wynosi jego dług. Takich przypadków  są setki.

Przed ostatnimi, nadzwyczajnymi wyborami parlamentami,  w końcu kwietnia 2019, czerwcu b.r. pojawiły się pogłoski, że ustawodawca zdecydował się jednak działania na rynku nieruchomości  przyspieszyć. Już w maju drgnęło, i drgać nie przestaje. Nie dość, że nowy rząd (rzecz jasna socjalistyczny, jak to w Hiszpanii) ma nakładać kary (Na kogo? Na siebie?). Banki zwolnione zostaną podobno z zakazu zatrudniania agencji nieruchomości, silnym narzędziem są deklaracje poluzowania kredytowego ze strony Europejskiego Banku Centralnego, a wraz z nimi atrakcyjne i stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych (w euro ok. 2 proc. na 10 – 15 lat!). Wraz z perspektywą inflacji zarówno w strefie euro, dolara, jak i złotego, w warunkach osłabienia gospodarczego w Wielkiej Brytanii, to silny magnes przyciągający do Hiszpanii potencjalnych milionerów.

 

Powstanie Asbiro Investors Hiszpania to naturalna reakcja na powyższe działania. Coraz więcej Polaków pojawia się na hiszpańskim wybrzeżu Morza Śródziemnego: kupują domy mieszkania, tworzą biznesy, zwłaszcza, że przy wszystkich swych mankamentach kraj ten ma wspaniały klimat, kulturę, wspaniałą architekturę, miłych ludzi, smaczną i zdrową kuchnię, oraz perspektywy. Kilkanaście lat kryzysu dało mu tak po kościach, że wreszcie zacznie myśleć praktycznie. Innego wyjścia zresztą nie ma.

Jan M Fijor

milionestwo.pl

FB: Asbiro Investors Hiszpania

Tags: banki, euro, Hiszpania, inflacja, kryzys, nieruchomości, PLN, podatki, straty, szanse

Related Posts

Previous Post Next Post

Comments

    • John Galt
    • 7 sierpnia 2019
    Odpowiedz

    a jak nadejdzie kryzys to rzad hiszpanski nałoży ekstra podatek (np. 2% wartości nieruchomości) bo w końcu to zagraniczni inwestorzy milionerzy czyli niewyborcy i mający jakiś majątek . Po raz kolejny zobaczymy prawdziwe oblicze rządu. Mocno zastanowiłbym sie nad tą Hiszpanią.
    pozdrawiam

    1. Odpowiedz

      Może tam być. Ja to też rozważam, ale w Polsce, w USA jest to samo, a nawet gorzej.
      Podatek nie jest bezkarny i nie ma podatków stuprocentowych.
      Rząd hiszpański już nie ma amunicji. Wystrzelał się z funduszy publicznych.
      Poza tym, inflacja jest wszędzie. W Hiszpanii mam przynajmniej 2 proc. pożyczkę
      na stały procent. Porównuj to samo z tym samym. Ja w ciągu 3 miesięcy zarobiłem
      na swojej nieruchomości. To czym ja się mam martwić? Gruntownie to przemyślałem. Zrób to samo.
      Albo napisz jaką masz alternatywę dla 100 tys. euro w Polsce. Ukłony

    • Jakub
    • 15 sierpnia 2019
    Odpowiedz

    Janku, dlaczego wybrałeś akurat Gandie, a nie inne miasto ?

    1. Odpowiedz

      Gdybym wybrał Malagę, Murcię czy Salamankę mógłbyś mi zadać takie samo pytanie…Ale serio, Gandia to wspaniałe miasto: nieduże, wszędzie można dojść pieszo; między morzem (45 minut spaceru) a górami (1 godzin z hakiem); ładna architektura, bogata kultura, miasto zadbane, ludzie przyjemni. Nie ma tu tłumów oszalałych turystów zagranicznych, w wakacje dominują rodziny hiszpańskie. Ceny umiarkowane, miasto się rozwija. Jest uniwersytet, politechnika i kilka innych szkół wyższych. Dobry, łagodny klimat, stosunkowo niska wilgoć, mało wiatru, rocznie ok. 23 dni deszczu. Za to dużo słońca; wygodne połączenia lotnicze, drogowe i kolejowe ze światem. Poznałem kilkunastu miłych i interesujących rodaków i rodaczek. Mnie to wystarczy…

        • Jakub
        • 15 sierpnia 2019
        Odpowiedz

        Dzięki. Zastawiałem się czy to kwestia trafienia dobrej nieruchomości, czy może jest jakiś szczególny powód. Dużo ciekawych informacji tu przeczytałem. Wybieram się z rodziną na 2 miesiące (grudzień/styczeń) w tamte rejony. Na pewno pomieszkam i w Gandii. Rozmyślam czy nie osiedlić się w Hiszpanii w modelu: listopad-maj Hiszpania i reszta w PL. Córka ma 2 lata, więc zanim nie pójdzie do szkoły, możemy się przemieszczać dość swobodnie pomiędzy Polską a Hiszpanią. Opcja 2% kredytu jest bardzo kusząca. Znajomy dostał podobne warunki kupując ostatnio nieruchomość na Florydzie. Natomiast po ostatnich spadkach zastanawiam się czy czasem nie lepiej się trochę wstrzymać do czasu kryzysu, żeby kupić jeszcze taniej.

        Czy miałeś styczność lub ktoś ze znajomych z tamtejszą służbą zdrowia ?

        Słyszałem, że jest na wyższym poziomie niż w Polsce. To byłby jeden z powodów mojej emigracji. Miałem niemiła okazje czekać 8 godzin na Sorze we Wrocławiu i dało mi to do myślenia. Im człowiek starszy tym bardziej bierze takie rzeczy pod uwagę…

        1. Odpowiedz

          Jak chodzi o służbę zdrowia, Hiszpania jest znacznie życzliwsza i lepiej zorganizowana.
          Czysto, grzecznie, życzliwie – poprosisz o wizytę u specjalisty, dostaniesz na poczekaniu albo w ciągu 24 godzin. Rutynowo czeka się tydzień. Lekarze przyjemni, traktują cię jak pacjenta, jak kogoś w potrzebie. odczułem to na własnej skórze, a lekarstwa są 4 razy tańsze niż u nas.
          Niby przychodni mniej, ale tłoku nigdzie nie ma. Zdrowie to bardzo ważny sektor życia. Nie bez znaczenia jest to, że w Hiszpanii choruje się mniej? Więcej jest tu witaminy D3. Jedzenie zdrowe, smaczne. Spokój, uśmiech, życzliwi ludzie, słuchają jak do nich mówisz. Nikt cię nie goni na autostradzie, nie polują na ciebie. Podobno policja jest bezwzględna, ale jak na razie nie mieliśmy kontaktu. Nawet księżą pokorniejsi. Teraz jest dobry moment, bo są pod koniec kryzysu, ale wychodzą i to się czuje, trzeba będzie zapłacić drugie tyle, albo i więcej.

        • Andrzej Adamski
        • 15 sierpnia 2019
        Odpowiedz

        Janku konkretnie Ile wydałeś i za co ile kosztowały podatki a ile sama nieruchomość ile remont?

        1. Odpowiedz

          Ceny porządnych nieruchomości są na poziomie 40 procent cen warszawskich. Ładne mieszkanie
          o pow. ok. 100 m kw. można kupić za 100 – 120 tys. euro. Remont takiego mieszkania, to w zasadzie dekoracja
          w zależności od ludzkich gustów. Podatek od nieruchomości plus opłata za wywóz śmieci oraz recykling kosztuje ok. 2000 zł rocznie.
          Prąd elektryczny kosztuje tyle co w Polsce, gaz jest tani, woda to ok. 600 zł rocznie. Administracja niewielka i sprawna. Urzędnicy są mili, przeciwieństwo naszych krajowych wyniosłych, nadętych chamów.

          1. Odpowiedz

            Z niemiłych rzeczy, na początek, podatek przy kupnie nieruchomości (takie ichnie PCP) to aż 10 procent wartości nieruchomości. Można trochę pokombinować, obniżyć do 8 procent, ale trzeba być ostrożnym. Poza tym trzeba wcześniej załatwić trochę biurokracji (numer NIE, konto bankowe, podpis elektroniczny), ale mam już w tym wprawę mogę doradzić i pomóc na początek.

    • Jakub
    • 15 sierpnia 2019
    Odpowiedz

    Super. Dzięki za ciekawe informacje. W zimie wybieram się z żoną na 2 miesiące na południe Hiszpanii z zamiarem sprawdzenia czy chcielibyśmy tam żyć w modelu listopad-maj .Zapewne pomieszkamy i w Gandii przez jakiś czas, żeby zobaczyć jak tam jest.

    Czy miałeś lub znasz kogoś kto miał kontakt z tamtejszą służbą zdrowia ? Podobno jest lepsza od polskiej.

    Po 8 godzinnym czekaniu na Sorze we Wrocławiu zaczynam się zastanawiać nad emigracją.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

0 shares