Jak kupować nieruchomości w Hiszpanii ?(III)

Za gotówkę, czy na kredyt

Nie możemy panu pomóc – wyznał mi dyrektor jednego z niewielkich banków w prowincji Walencja, gdy chciałem otworzyć  nowe konto. Nam proszę pana pieniądze nie są potrzebne. Wolelibyśmy, gdyby to pan nam pomógł i zaciągnął u nas kredyt.

Tak się bowiem składa, że w kwestii kredytu na zakup nieruchomości interesy, zarówno banku, jak i nasze własne są wyjątkowo zbieżne. Bank, którego sejfy – dosłownie i w przenośni – pękają od nadmiaru pieniędzy emitowanych przez Europejski Bank Centralny bez zahamowania, szuka chętnych, żeby im je pożyczyć. Tylko w ten sposób może na tej obfitości pieniądza zarobić. Na depozytach nie zarabia. Oto do czego prowadzi polityka tanich stóp procentowych. Nasza korzyść polega na tym, że pożyczanie w euro w warunkach zerowych stóp procentowych[1] odbywa się na bardzo niski procent. W przypadku Polaków dochodzi wprawdzie ryzyko walutowe wymiany złotych (PLN) na EUR, ale na razie jest ono niskie. Dopóki gospodarka Polska ma się lepiej od średniej w Unii Europejskiej, nie ma powodów do obaw, później będziemy się martwić. Problem w tym, że gros rodaków kupujących w Hiszpanii nieruchomości lekką ręką odrzuca hojność miejscowego systemu bankowego. Po prostu, kupują za gotówkę.

Odwiedziło mnie niedawno kilku znajomych z Polski. Są to ludzie znający polski rynek nieruchomości, mający na nim duże zasoby i jeszcze większe doświadczenie, co ważniejsze, których na inwestowanie stać. Przyjechali do Hiszpanii żeby zapoznać się z tutejszą ofertą i rozpocząć budowanie alternatywy dla swoich interesów w RP. Po dwóch tygodniach analiz, oględzin, rozmów z hiszpańskimi fachowcami, w tym dyskusji z bankierami zdecydowali kupić projekt pilotażowy: mieszkanie w ruderze zlokalizowanej w bardzo średniej dzielnicy, do generalnego remontu i za gotówkę. Zamiast skorzystać z zimowego zastoju na rynku, i towarzyszącego mu spadku cen, kupić na kredyt kilka naprawdę godnych zainteresowania luksusowych apartamentów, oni kupili norę, która jest, co prawda, tania, ale to żaden atut. Na coraz „gorętszym” hiszpańskim rynku nieruchomości, gdzie lęk przed wszechobecną w państwach Zachodu inflacją, napędza ceny, znacznie więcej można skorzystać na poważnej, dobrze położonej, lekko zaniedbanej i niedoszacowanej rezydencji niż na taniej czynszówce, od których aż się roi. Wprawdzie ten model wśród przybyszów znad Wisły w Hiszpanii dominuje, wydawało mi się, że jednak zawodowstwo  zobowiązuje do czegoś więcej.

Wprawdzie każdy orze jak umie, to jednak jak na profesjonalistów, moim skromnym zdaniem, popełnili zbyt wiele błędów: primo, stracili okazje do taniego, stabilnego kredytu na niski procent; secundo, zbagatelizowali realia martwego sezonu, tracąc atut w postaci szybkiej aprecjacji cen; tertio, zlekceważyli najważniejszą zasadę kierującą wartością rynku nieruchomości, mianowicie, zignorowali jej lokalizację. A to się niestety mści.

Ja wiem, że dla Polaka każda lokalizacja jest albo dobra, albo jeszcze lepsza. U nas nie ma uchodźców, kolorowych, mniejszości i innych dziwactw tego świata. Jesteśmy jednym z dwóch – obok Japonii – państw naprawdę jednonarodowych. Mamy ponadto za sobą pół wieku równości w biedzie i poniżeniu, będącymi pozostałościami po socjalizmie i peerelu.

Świat jest jednak coraz bardziej złożony i wielonarodowy. Dlatego Polska też się dywersyfikuje, najpierw pod względem majętności populacji, później przyjdzie czas na zmiany w składzie etnicznym i narodowym. Na razie cena mieszkania w Wólce nie zależy od tego, czy znajduje się ono we wschodniej jej części, czy zachodniej, ale wkrótce to się zmieni. W Hiszpanii już dawno się zmieniło. Lekceważenie dobrej lokalizacji to ogromny błąd. Popełnia go prawie każdy, gdy daje się porwać polskiej legendzie miejskiej i zapomina, że

korzystniej jest kupić drogi dom bez dachu, rynien, okien i drzwi w dobrym, cieszącym się estymą i popytem miejscu, niż taniutki pałac w dziurze, od której ludzie stronią.

Pokusą do popełnienia kolejnych błędów jest błędne określenie celu, dla którego inwestujemy, nieznajomość realiów fiskalno – prawnych naszej działalności, a także naszego statusu w obcym kraju. O tym wszystkim w kolejnych odcinkach…

Cdn.

Jan M Fijor

Blog Milion plus

milionerstwo.pl

[1] W rejonie Costa Blanca, który zam najlepiej, i który jak żadna inna część Hiszpanii jest dla Polaków wymarzony ze względu na równoczesną obecność plaż, gór, słońca, a także niższych niż w innych nadmorskich rejonach kraju cen i obfitości nieruchomości, średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 2,2 procent w skali rocznej, przy amortyzacji sięgającej 25 lat.