Jak kupować nieruchomości w Hiszpanii (IV)


Wynajem na krótko czyli dobrodziejstwa w okowach nowoczesnych technologii i portali.

Zanim zadamy sobie najważniejsze pytanie tego mini cyklu, mianowicie: czy w Hiszpanii w ogóle warto inwestować w nieruchomości, zastanówmy się przez chwilę nad pułapkami najpopularniejszej formy tutejszych nieruchomości, czyli tzw. wynajmu krótkoterminowego.

Bukingi

Nawet dziecko wie, czym zajmują się takie popularne portale, jak: priceline.com, booking.com, airbnb.com, HRS i dziesiątki innych podobnych aplikacji. Że służą one usprawnieniu wynajmu krótkoterminowego, czyli wakacyjno-hotelowego poprzez akwizycję i wynajem miejsc hotelowych on-line. I jest to prawda, z pewną modyfikacją. O ile celem wspomnianych  portali/aplikacji jest ułatwianie wynajmu, o tyle odbywa się to w celu maksymalizacji zysków ich udziałowców i akcjonariuszy, a nie w interesie użytkowników takich, jak wynajemcy i najemcy.

Odkąd portale te pojawiły się na rynku, czyli od końca ubiegłego stulecia, ceny najmu i koszty jego obsługi poszły w górę, I trudno się temu dziwić. Wspomniane portale są stosunkowo młode, wciąż niewielu właścicieli nieruchomości, którzy z nich korzystają, nauczyło się w pełni wykorzystywać szanse i okazje, jakie stwarza wynajem on-line. Znacznie lepiej proceder w sferze wynajmu krótkoterminowego opanowały takie branże jak: skarbówka, administracja terenowa, politycy, podnajemcy, firmy zarządzające i cała masa krwiopijców żyjących z ciężko pracujących posiadaczy mieszkań na wynajem.

Hiszpania nie jest żadnym wyjątkiem i bardzo przykro jest mi to stwierdzić. Podstawowymi beneficjentami zysków z najmu krótkoterminowego jest tutaj fiskus, administracja terenowa, firmy zarządzające, a przede wszystkim same portale. To pośrednicy  głównie zarabiają, a nie producenci usług zakwaterowania, czyli posiadacze mieszkań na wynajem. Innymi słowy, zanim właściciel pokoju, domu czy mieszkania zainkasuje swój dochód netto, musi opłacić te wszystkie instytucje, ponosząc właściwie gros wysiłku i kosztów całości przedsięwzięcia. Nierzadko okazuje się, że zyski są niewspółmiernie niskie w stosunku do nakładów kapitału, ryzyka i pacy własnej właścicieli nieruchomości oddawanych w najem, o ile w ogóle jakieś zyski zaistnieją.

Licencje

Aby móc legalnie mieszkanie wystawić na booking.com, Airbnb.com, HRS, Agoda.com, Roomex.com czy inny portal trzeba nie tylko je posiadać, opłacić podatek od nieruchomości, od śmieci, zapłacić media, koszty utrzymania i inne, trzeba ponadto posiadać licencję na wynajem krótkoterminowy. Portale rezerwacyjne w kwestii licencji współpracują z administracją terenową, która te licencje wydaje. Tworzy się swoista sitwa interesów: portal nie przyjmie nas do swoich zasobów bez licencji, więc administracja czy to terenowa czy skarbowa mają nas w garści. Jedni wspierają drugich,. Co więcej, portale rezerwacyjne są niejako darmowymi agentami administracji, informując ją o każdym zarobionym przez nas cencie czy groszu. Urzędnicy wiedząc, że w ostatecznym rozrachunku musimy do nich trafić i swoje zapłacić, zachowują się jak udzielni książęta. Wprawdzie wynajmowanie bez pośrednictwa dużych portali jest możliwe, ale jest ono z reguły mało skuteczne i wysoko karane.

Zanim zatem booking.com czy HRS przyjmie nas do swoich zasobów, musimy zwrócić się do władz, w przypadku Hiszpanii, do władz prowincji, a potem miejscowości, aby nam wydały licencję. Każda prowincja ma w związku z tym sztywny i wymagający kodeks praktyk, który zabrania wynajmu mieszkań poniżej pewnej wysokości od podłogi do stropu, piętra, bliskości do szkoły, fabryki, kościoła; określa wymogi odnośnie grubości pościeli, zawartości szafek w toalecie, koloru papieru toaletowego, temperatury wewnątrz pomieszczeń i wielu innych wymogów, których spełnienie jest kłopotliwe i kosztowne. Wymaga przy tym przeróbek, znajomości norm, kodów, inspekcji, opłat i co gorsza, wpływa na cenę wynajmu.

Abstrahując od tego, czy są to wymagania dobre, czy złe, słuszne, czy nie stwierdzam fakt:  regulacja obiektów hotelowych, pensjonatów, mieszkań jest obowiązkiem i wydatkiem, który trzeba wypełnić w przeciwnym razie licencji nie dostaniemy i Booking, Adobe czy Roomex nie podpiszą z nami umowy. Sojusz portalu z licencjodawcą to pętla na szyi wynajmującego. Oni się wzajemnie informują i dogadują, aby dam dołożyć problemów. Oba te podmioty to kolesie, którzy pilnują, aby w sferze wynajmu nie zapanował wolny rynek i kapitalizm.

Wóz przed koniem

Formalnie wszystko to odbywa się w interesie turysty, czy podróżnego, ale czy aby na pewno? Czy bez regulacji mówiącej, że mieszkanie ma być posprzątane, jego właściciel utrzymywałby u siebie chlew? Czy fakt, że mieszkanie nie posiada na stanie 4 krzeseł, lecz tylko trzy, że nie ma w nim wifi, jest położone na działce zlokalizowanej poza planem zagospodarowania przestrzennego, albo jest na czwartym piętrze bez windy czyni je bezużytecznym? Przecież o tym, czy coś jest użyteczne czy nie decyduje użytkownik, czyli konsument. Nie każdy wynajmujący musi czy chce mieć na wakacjach Internet; nie jeden turysta wspiąłby się na IV piętro wiedząc, że zapłaci za pokój o 20 euro taniej niż na pierwszym piętrze. Dlaczego nie pozwala się mu o tym zdecydować? Przecież  za każdy taki wymóg to właśnie on płaci koszt, który trzeba ponieść, aby mu sprostać, oraz inspekcje, które mają to stwierdzić.

Wysokie wymagania mogą być dla podróżnych korzystne, ale korzyść ta jest niewspółmierna do ceny płaconej za nią. Podnoszenie standardu pod przymusem może być szkodliwe i jest całkowicie niepotrzebne. Rynek sobie z tym poradzi znakomicie. Zwłaszcza, że gros regulacji ma na celu kontrolę nad posiadaczem obiektu zakwaterowania i opodatkowanie go. Dochodzi nierzadko do absurdów, jak choćby w Barcelonie, gdzie władze miasta w amoku rządzenia za wszelką cenę potrafiły zabronić wynajmowania mieszkań pod pretekstem uciążliwości, jaką sąsiadom sprawia korzystający z zakwaterowania najemca. W państwie, w którym główną pozycją dochodu jest turystyka, to trochę przesada, tym bardziej, że zanim do zakazu czy odmowy wydania licencji dojdzie, nieszczęsny najemca musi złożyć podanie, czekać na jego rozpatrzenie, spełnić wymogi administracyjne, opłacić urzędników, czynności, podatki, architektów, inspektorów, którzy na koniec takiej licencji mu nie wydadzą. Stawia się wóz przed konia.

A przecież technologia ma nas uwolnić od przymusu administracyjnego i innych ograniczeń nakładanych przez opresyjne państwo i jego monopolistyczne instytucje.

Od regulacji administracyjnych jeszcze bardziej wymagające są władze podatkowe. Te dopiero szaleją!

Cdn.

Jan M Fijor

Tags: agoda, booking.com, Hiszpania, hrs, licencje, podatki, regulacje, roomex, ryzyko, wynajem krótkoterminowy

Related Posts

Previous Post Next Post

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

0 shares