Uwaga: Moje opinie, uwagi, komentarze nie mają charakteru porady finansowej stricte, lecz są jedynie wyrazem tego, co ja bym w danej sytuacji zrobił, gdybym był na miejscu pytającego. Nie znając pełnej sytuacji każdego z Państwa, nie jestem, z stanie wziąć pełnej odpowiedzialności za to, co doradzam.
Nieruchomości
1.
Moi rodzice posiadają kredyt hipoteczny, oraz są właścicielami działki budowlanej. Kwota kredytu jest zbliżona do wartości działki. Doradzam rodzicom, żeby sprzedali działkę, a za pieniądze uzyskane z jej sprzedaży spłacili kredyt. Niestety rodzice uważają, że ceny gruntów będą rosły w nieskończoność (kupili działkę 20 lat temu) oraz sądzą, że kredyty hipoteczne zawsze już pozostaną tanie. Czy według Pana moje rady są dobre? Jeśli tak, to czy mógłby Pan odpowiedzieć na moje pytanie poprzez filmik na YT, podkreślając, że wiele lat pracował Pan jako pośrednik nieruchomości.
Leszek
Jan M Fijor: Jeśli rodzice mają pewny i w miarę stabilny dochód, myślą prawidłowo. W sposób przy jakim się opowiadają, prowadzi do budowy majątku kosztem komfortu życia i bezpieczeństwa. Czyli tak, jak niegdyś uczono. To jest dobra postawa. Problem może się pojawić z chwilą, gdy dochód spadnie albo ustanie, a równocześnie wzrosną koszty kredytu. Wtedy może być trudno sprzedać działkę i dochodami z niej spłacić dług. Ja bym jednak postąpił tak jak oni. Kto nie ryzykuje, ten jest biedny. Co najwyżej nadpłacałbym ten kredyt w miarę możliwości.
2.
Lubię słychać pana opinii na tematy finansowe. Mam na koncie bankowym pewne oszczędności, razem z żoną przed epidemią chcieliśmy kupić mieszkanie (na kredyt), ale cały czas odwlekałem tę decyzję, gdyż byłem pewny że przyjdzie kryzys gospodarczy i najpierw chciałem wiedzieć czy dotknie on mnie i w jakim stopniu. Obecnie pracują w banku na etacie a małżonka w Amazonie. Co by Pan zrobił na naszym miejscu, czy kupiłby teraz mieszkanie czy ulokował oszczędności w złoto? Do tej pory cały czas wynajmujemy mieszkanie. Osobiście myślałem żeby zrobić dywersyfikacje portfela i zostawić sobie tylko tyle gotówki, żeby pokryła nam wkład własny na mieszkanie, a resztę ulokować w złoto, obligacje, akcje (czy w akcje w ogóle myśli Pan że warto jest wchodzić, myślę tutaj o WIG-20)
JMF: Mieszkanie to dobro pierwszej potrzeby, więc warto je mieć. Kupienie go w okresie kryzysu może być mądrym krokiem. Bank i w Amazon to dość pewni pracodawcy, więc może należałoby poczekać aż się rynek po pandemii ustabilizuje, poczekać na okazję, bo ich nie zabraknie i mieszkanie kupić. Jeśli już spadać t oz wysokiego konia. Można też kupić złoto, poczekać na naprawdę złe czasy i dopiero wtedy mieszkanie kupić. W kryzysie płynność (gotówka) jest zwykle w większej cenie niż majątek nieruchomy, który trudno zbyć. To samo odnosi się do akcji, które jeszcze nie osiągnęły swego dna. Za złoto kupicie je taniej, a do tego czasu macie komfort w postaci szerszego wyboru.
3.
Nie znam się na ekonomii, widzę jednak, że coś się niedobrego dzieje. Mam 100 tys. zł. oszczędności, które zbierałam na poczet mieszkania, a w obecnej sytuacji nie wiem co zrobić, aby ich nie stracić. Czy zakupić drożejące złoto i srebro oraz kryptowaluty? Jeśli tak, to ile gramów lub które kryptowaluty? Co by Pan zrobił na moim miejscu?
JMF: bardzo mi przykro słuchać o państwa problemach. Większość zachowywała się racjonalnie, dużo racjonalniej niż rządzący nami. Zostaliśmy za swoją przezorność i roztropność ukarani. Moim zdaniem ma pani dwie możliwości: jeśli dobrze pani poszuka znajdzie pani kogoś zdesperowanego, kupi pani od niego mieszkanie za 150 tys. PLN, czyli za połowę tego, co trzeba było zapłacić w listopadzie 2019, wymaluje je pani, odnowi i będzie miała tanie mieszkanie, a mieszkać gdzieś trzeba. Druga opcja jest podobna, tyle, że znacznie dłuższa. Jeśli kupi pani za swoje oszczędności (minus rezerwa na wypadek pogłębienia się kryzysu, czyli ekwiwalent kosztów utrzymania przez 6-8 miesięcy) kilka monet bulionowych złotych lub kilkadziesiąt srebrnych, kupi pani sobie mieszkanie po wyjściu z kryzysu. Przy czym ostrzegam, że to może potrwać.
Jasnowidz, czy cuś
Skąd pan wie, że pan wie lepiej od innych co ludzie mają robić? – pyta Valdi.
JMF: Nie wiem, czy wiem lepiej. Ja tylko informuję, co ja bym zrobił na miejscu pytającego. Czy to jest z mojej strony pycha? Ktoś może tak uważać. Ja zaś uważam, że mam w ocenie logiki zjawisk gospodarczych pewne predyspozycje, trochę wiedzy i dużo doświadczenia: przeżyłem trzy kryzysy w USA: 1985 – 87; potem 1999 – 2000 (dot.com); wreszcie 2006 – 2010, wielką recesję (12,5 mln rodzin straciło swe nieruchomości). Nie tylko na tych kryzysach nie straciłem, ale odrobiłem potężną stratę z lat prosperity 1997 – 1998, która była skutkiem mojego ewidentnego błędu i nie miała nic wspólnego z ogólną koniunkturą. Wróciłem z emigracji do Polski z bagażem doświadczeń, które pomagają mi ostrzegać o zagrożeniach. Od 2013 roku ostrzegałem przed obecnym tąpnięciem. Wydałem w 2015 roku książkę Petera Schiffa Wielka Depresja 2.0. N.b. tytuł jest mój, oryginał zatytułowany był Real Crash, czyli Prawdziwy krach. Od 2016 roku byłem w pełni na kryzys przygotowany. Zlikwidowałem prawie wszystkie swoje pozycje na rynku papierów, jak to się dzisiaj okazuje, już nie tak wartościowych. Wszystko co przewidziałem sprawdziło się niemal do joty. Mogą to potwierdzić moi znajomi, których od 1995 roku namawiałem na kupno ziemi rolnej, potem na otwarcie własnego biznesu, wreszcie od 2016 roku na kupno złota już od ok. 1100 dol. za uncję. Dzisiaj kosztuje ono ponad 1700 dol. Oni kupują teraz euro po 4,60, ale kiedy im radziłem w 2015 roku, żeby kupowali po ok. 4,00 kręcili mi kółka na czole. Jak dotąd mam nosa i przewiduję przyszłość nie gorzej niż inni przewidują przeszłość. Jk się pomylę, to mi Państwo wytkniecie błąd.
Deflacja – inflacja.
1.
Ostatnio mówi się o chwilowej deflacji, która może być spowodowana chwilowym strachem i skłonnością do oszczędności przez obywateli, jakie pan ma zdanie?
pyta Łukasz
JMF: Deflacja jest procesem rynkowym wywołanym okresem dłuższej inflacji, która z kolei jest rezultatem na ogół celowej polityki rządu, polegającej na podtrzymywaniu gospodarki przy pomocy tzw. zastrzyków płynności, czyli pieniędzy, a dokładniej długu produkowanego przez system bankowości centralnej i niskiej rezerwy cząstkowej. Państwo chcąc sztucznie przyspieszyć rozwój gospodarczy – zamiast obniżyć podatki, ograniczyć regulacje i uwolnić rynek – tworzy pieniądze z powietrza (druk, dług, kreacja), osłabiając siłę nabywczą waluty polskiej, doprowadzając do inflacji, której skutkiem jest spadek siły nabywczej pieniądza i wzrost cen. Najgorsza jest jednak to, że taka polityka wprowadza w błąd przedsiębiorców, czego skutkiem są błędne decyzje inwestycyjne, które deflacja powinna skorygować. Nikogo przy zdrowych zmysłach nie martwi spadek cen żywności, komputerów czy nieruchomości. To, co nas powinno martwić, to sztuczna podaż, inflacja i wzrost cen.
2.
Czy w związku ze spodziewaną hiper-inflacją inwestowanie w obligacje Skarbu Państwa 4 letnie i 10 letnie to obecnie dobry pomysł? Co myślisz, będę wdzięczny za sugestie. Pozdrowienia z Olsztyna! Andrzej.
JMF: W warunkach sztucznego napędzania podaży i inflacji inwestowanie w skarbowe papiery dłużne jest obarczone ryzykiem spadku siły nabywczej pieniądza. Za swoje wartościowsze pieniądze dostaniemy pieniądze mniej wartościowe. Obligacje były kiedyś tzw. papierami bezpiecznymi, jednakże przy obecnym zadłużeniu skarbów państw istnieje coraz większe ryzyko niewypłacalności.
3.
Czy mógłby pan opowiedzieć szerzej o Japonii? Jak to się stało, że tam jest aż taka tragedia – że gospodarka leży a ludzie są tak zniechęceni? Jaki cel ma rząd od tylu lat niszczyć gospodarkę bo zawsze się słyszało, że japońskie rzeczy są dobre, że to jeden z krajów G7.
JMF: Mechanizm jest prosty. Kraj się rozwija, ludzie pracują, oszczędzają, produkują, inwestują, gospodarka się rozwija. Ludzie żyją coraz lepiej, maszyna się kręci. Nie wszystkim jednak się chce. Pewna grupa, tych mniej chętna do pracy obywateli zaczyna domagać sprawiedliwości społecznej. Pojawia się partia, związki zawodowe i biorą tych biednych w obronę. Wygrywają wybory, podnoszą podatki, zaczynają hamować dobrze naoliwioną machinę gospodarczą, która zwalnia, niektóre firmy upadają. Żeby im pomóc, państwo, rząd podnosi podatki, aby pomóc upadającym firmom kosztem tych dobrze pracujących. Coraz trudniej znaleźć pracę, spadają dochody z produkcji, pojawiają się kolejne grupy roszczeniowe. Nowe podatki. Państwo wszystkim „pomaga”, więc wygrywa wybory. Biurokracja rośnie, ma coraz większy budżet, podatków już nie wystarcza, trzeba się zadłużać, rośnie dług państwa, a wraz z nim inflacja i…podatki. W miejsce rynku wchodzą dumni i potężni urzędnicy i zaczynają się projekty imperialne: centralny port lotniczy, nowe porty morskie, elektrownie atomowe i inne wielkie przedsięwzięcia, do których by pewnie nie doszło, gdyby miały zostać sfinansowane z kieszeni przedsiębiorców. Japonia ma kolosalny dług przewyższający 300 proc. PKB, spadają dochody, upadają małe biznesy, rośnie państwo i marnotrawstwo. Ludzie żyją gorzej, wpadają w depresję, tracą sens życia, nie żenią się, nie mają dzieci.
4.
Nawiązując do naszej rozmowy telefonicznej jestem ciekawy Pana zdania na temat dobudowy nowej hali do aktualnie prowadzonej działalności w branży przemysłowej. Razem z siostrą, która jest w spółce nie wiem czy trzymać zaoszczędzone pieniądze czy je teraz zainwestować w budowę. Mamy 60 proc. własny udział, 40 proc. kredyt. Pozdrawiam Maciej.
JMF: Kredyt składa się z dwóch elementów: z zastawu i ze spłaty. Jeśli widzicie państwo jasną perspektywę prze swoim biznesem, a więc stać was będzie na spłatę, rozwój nie jest zły. Problem w tym, że wchodzimy w recesję, kiedy w wyniku deflacji zamknie się wiele projektów, które albo są nietrafione, niepotrzebne, albo ich właściciele sobie nie radzą. Może lepiej poczekać kilka miesięcy i przyjrzeć się temu, co zrobi konkurencja i dostosować swoja sytuację do rynku, a nie tylko do własnych możliwości. Dzięki deflacji kupicie je państwo taniej.
Na więcej pytań, odpowiadam obszernie na YT (kanał: milionerstwo by Jan Fijor)
Jan M Fijor
Milionerstwo.pl
