Kryzys 2020. Spadki na rynku nieruchomości

Spadek sprzedaży od 40 do 90 proc., przeniesienie transakcji do internetu, trudniejsza droga do kredytu mieszkaniowego, rosnąca liczba pustostanów w biurowcach oraz wydłużające się procedury administracyjne i przestoje na budowach. Pandemia koronawirusa zapoczątkowała na polskim rynku nieruchomości nową erę, jej objawy mogą być różne.

Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” znów zaczął rosnąć. W lutym urósł w relacji do stycznia o 0,26 pkt. i wyniósł 103,26 pkt. (+1,99 pkt. r/r).

W związku z rozszerzającą się pandemią koronawirusa, wśród ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości nastąpiła jednak diametralna zmiana nastrojów. W ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium, 75 proc. z nich opowiedziało się za pogorszeniem warunków gospodarczych dla rynku nieruchomości w najbliższym półroczu. Jeszcze miesiąc wcześniej takiego zdania był jedynie co trzeci ankietowany.

(fot. Pixabay.com / )

– Jeszcze przed miesiącem rynek mieszkaniowy miał się świetnie, ceny pięły się w górę, główny problem stanowiła podaż gruntów i zasoby siły roboczej. Na wielu rynkach popyt górował wręcz nad podażą. Nikt nie pomyślał wówczas, że to natura może zmienić sytuację gospodarczą w tak nieoczekiwany sposób – mówi Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Sprzedaż spadnie nawet o 90 proc.

Zdaniem ekspertów, pandemia koronawirusa może wpłynąć na spadek popytu na rynku nieruchomości od 40 do nawet 90 proc. Niższy popyt zdmuchnie z rynku zwłaszcza mniejszych inwestorów oraz osoby inwestujące w mieszkania na wynajem finansowane kredytami mieszkaniowymi.

Z ofert banków znikają także kredyty z 10-procentowym wkładem własnym i ubezpieczenia od niskiego wkładu. To wszystko ma sprawić, że w najbliższych miesiącach raczej będziemy mogli zapomnieć o dalszym wzroście cen, a na rynku będą dominowały spadki. Taką tezę można wysnuć patrząc na dane m.in. z Chin i Włoch, które wcześniej niż Polska zostały dotknięte pandemią wirusa SARS-CoV-2.

– Pierwszą reakcją na zmiany nie były ruchy cenowe, a gwałtowny spadek wolumenu transakcji nawet o 90 procent, zarówno w Chinach, Korei Południowej, jak i Włoszech – zwraca uwagę Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.

Niższe ceny na peryferiach

Wszystko zależy jednak od tego, jak szybko uda się wygasić pandemię koronawirusa. Jak zauważa Barbara Bugaj, w Chinach już widać odbudowę popytu, co potwierdzają kurczące się spadki liczby transakcji w skali roku oscylujące obecnie w granicach 40-50 proc.

– W grupie popytowej strach jest większy niż po stronie podażowej, ale nie tylko strach paraliżuje obrót na rynku mieszkań. Istotnym problemem jest pozyskiwanie dokumentów, ograniczeniu uległ także dostęp do ofert i decyzji kredytowych. Trwają prace nad usprawnieniem zawierania aktów notarialnych – wymienia Barbara Bugaj. – Na rynku pierwotnym obserwujemy nowe kampanie marketingowe z drobnymi promocjami, na przykład obniżkę o 30 tys. zł – kontynuuje.

Zdaniem Anny Karaś z Cenatorium, obniżek cen można spodziewać się głównie w przypadku mieszkań położonych w peryferyjnych dzielnicach.

– Czyli w miejscach, gdzie deweloperzy kupili grunty w okazyjnych cenach. Na rynku pozostaną inwestorzy ze stabilną sytuacją finansową, którzy właśnie teraz będą lokować kapitał w nieruchomości, chroniąc go przed zapowiadaną inflacją. Tym bardziej iż kredyty mieszkaniowe będą jeszcze tańsze – wieszczy ekspertka Cenatorium.

Ruszy lawina upadłości?

W lutym, po styczniowej obniżce, wzrósł także odczyt indeksu urban.one dla dużych miast, który wyniósł 105,57 pkt. (+0,35 pkt. m/m). W porównaniu z lutym 2019 r. odczyt był o 3,1 pkt. wyższy.

W opinii ekspertów, pandemia koronawirusa tąpnęła także rynkiem najmu, a pogarszającą się sytuację gospodarczą odczują nie tylko wynajmujący mieszkania, ale również hotelarze.

– Konieczność opuszczenia akademików przez studentów, odwoływane rezerwacje i zamierający ruch turystyczny mogą przynieść spektakularne bankructwa, a to z tej racji, że są to, w znakomitej większości, projekty mocno lewarowane, czyli wspierane nawet w 80 proc. kredytem bankowym – twierdzi Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska. – Spadek przychodów do zera może spowodować, że inwestorzy, którzy są właścicielami tego typu obiektów, znajdą się w sytuacji bez wyjścia i w obawie przed konsekwencjami prawnymi będą woleli ogłaszać upadłość, unikając w ten sposób postępowań karnych i odszkodowawczych. Musimy zatem przygotować się na znaczne problemy z płynnością tego typu projektów – dodaje.

Opustoszałe biurowce

Pandemia koronawirusa, która zmusiła do pozostania w domach i tym samym pracy zdalnej może również sprawić, że wzrośnie wskaźnik pustostanów biurowych.

– Nastał zły czas dla deweloperów powierzchni biurowych. Jeśli dotąd jedynie niektórzy najemcy i to w bardzo ograniczonym zakresie nieśmiało próbowali organizować pracę zdalną, to dziś okazało się, że taka praca nie tylko może być niezbędna, to jeszcze jest absolutnie możliwa, i to z dnia na dzień. Przecież nikt nie był przygotowany na nadejście pandemii i powszechne nakazy administracyjne maksymalnego izolowania się, a jednak zdołaliśmy bez większych problemów przenieść się do mieszkań i często w nadmiernej ciasnocie, ale jednak bez zakłóceń pracować na odległość – zaznacza Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości. – Koronawirus daje także do myślenia, czy potrzeba nam tak wiele biur, kiedy rozwój technologii informatycznych i telekomunikacyjnych umożliwia każdemu z nas pracę skądkolwiek i łączenie się na bieżąco z kimkolwiek na świecie – dodaje.

Koronawirus pokrzyżował plany deweloperom

Początek roku to także wzrost odczytu indeksu urban.one dla Warszawy. W lutym osiągnął on poziom 104,41 pkt. i był o 0,42 pkt. wyższy niż w styczniu oraz o 2,24 pkt. wyższy w porównaniu z lutym 2019 r.

Na stołecznym rynku nieruchomości pandemia koronawirusa diametralnie zmieniła problemy, z którymi muszą borykać się deweloperzy. Jeszcze kilka miesięcy temu przy popycie górującym nad podażą, ich największą bolączką był brak gruntów pod budowę oraz kurcząca się oferta.

Obecny rok miał być czasem budowania banku ziemi oraz zdobywania pozwoleń na budowę, również na zapas, aby uniknąć wchodzących w życie w 2021 roku nowych, znacznie bardziej restrykcyjnych wymagań energetycznych, które będą musiały spełniać nowo powstające budynki.

– W tej chwili wydaje się, że wiele spraw na dłużej utknie w urzędach z powodu braków kadrowych. Procedury administracyjne wydłużą się, a do tego trzeba będzie dołożyć brak siły roboczej. Walka o pracownika, nowe wymagania energetyczne dla budynków, zmniejszony popyt mogą stanowić główne wyzwanie dla deweloperów w nadchodzących czasach. Czynniki te uniemożliwią także obniżkę cen, chyba że kosztem własnej marży. Dla wielu mniejszych deweloperów może to być koniec działalności, dla większych, z ugruntowaną pozycją na rynku – szansa na zwiększenie udziału w rynku – przewiduje Anna Karaś.

Przestoje na budowach

Odmiennie na początku roku kształtuje się indeks urban.one dla segmentu gruntów budowlanych. W lutym wyniósł on 133,58 pkt. i był o 0,39 pkt. niższy niż w styczniu, o 0,59 pkt. niższy niż w grudniu 2019 r. W relacji rocznej wzrósł on jednak o 3,58 pkt.

W opinii ekspertów właśnie rynek działek budowlanych może okazać się najbardziej odporny na zarażenie koronawirusem. Deweloperzy mogą jednak chwilowo ograniczyć ekspansję, szczególnie na mniejszych rynkach, które w największym stopniu zagrożone są wzrostem bezrobocia, a więc spadkiem siły nabywczej lokalnej społeczności. Z kolei w dużych miastach transakcje przeciągną się w czasie m.in. z powodów wydłużenia procedur administracyjnych.

Choć obecnie deweloperzy raportują, że budowy przeprowadzane są sprawnie, opóźnienia na budowach w najbliższych tygodniach są bardzo prawdopodobne.

– Na ten moment prace budowlane są kontynuowane, jednak w wielu przypadkach generalni wykonawcy nie dysponują pełną załogą, tak jak przed wybuchem epidemii. Jeśli taka sytuacja utrzyma się dłużej, to należy się spodziewać opóźnień na budowach – podkreśla Radosław Okulski, property finance manager w Santander Bank Polska.

Taka sytuacja będzie także rzutować na ograniczony potencjał firm wykonawczych, a w konsekwencji zaniechanie rozpoczynania nowych projektów.