Najważniejsza transakcja życia (4)

Minione dziesięć lat, poczynając od 2008 roku, to okres celowo i arbitralnie zaniżanych stóp procentowych, taniego kredytu, interwencji banku centralnego i absurdalnego przekonania, że na rynku nieruchomości nikomu nic nie grozi: prezydent pomoże frankowiczom, bankowy fundusz gwarancyjny uratuje upadające banki, KNF ochroni nas przed zachłannością banków, a ubezpieczenia kredytów spłacą zobowiązania dłużników.  Żyć nie umierać!

Boom, czyli w drodze do wolności finansowej

W takich warunkach trzeba być niespełna rozumu, żeby nie kupować domu za domem, mieszkania za mieszkaniem, flipa za flipem. Dzisiaj kupujesz za 100, jutro sprzedajesz za 150 albo i więcej. W całym rozwiniętym świecie ludzie tak myślą, skutkiem czego mnożą się szkolenia, coachingi, kursy wyjaśniające banalną prawdę, o której pisaliśmy w poprzednim odcinku, że na nieruchomościach stracić nie sposób. Nawet Amerykanie, którzy przeżyli boom i, będący jego skutkiem kryzys 2006-2008, zapominają jak bezduszny bank przejął ich dom czy kondominium za zaległości w spłacaniu kredytu. Powrócili do starych praktyk: kupujesz dom, wymalujesz ściany, gzymsy, wymienisz rynny, sprzedasz i w 2 miesiące zainkasujesz na czysto 20 tysięcy dolarów. Kupisz więc następny, i następny…Kasa rośnie, tym bardziej, że kredyt jest tani i amatorów na nasz dom nie brakuje, wszyscy chcą z „okazji” skorzystać. Polska nie jest żadnym wyjątkiem.

Na szkoleniu kołcz nauczył cię, że kredyt na procent zmienny jest tańszy niż na procent stały. W Polsce, gdzie nie ma długoterminowych kredytów na stały procent  wszystkie kredyty są na procent  zmienny. Wszystkie są tańsze! Rata miesięczna pożyczki hipotecznej wartości 200 tys. zł, to tylko ok. 600 zł. Jeśli nawet od momentu kupna do chwili sprzedaży minie pół roku, razem z kosztami drobnego remontu, nie ryzykujemy więcej niż 15 tys. zł. Pieniądz robi pieniądz. Szybko sprzedajemy, kupujemy dom następny, może nawet i dwa. Weźmiemy dwa kredyty, damy sobie radę, nagroda jest sowita. Będziemy milionerami, osiągniemy wolność finansową. Pieniądz robi pieniądz. Jaki problem? Już widzimy się na Bahamas[1], Bora Bora, w Juracie. Nie zdążyliśmy sprzedać naszego zadłużonego flipa? Jaki problem! Bierzemy kredyt od wzrostu jego wartości, i kupujemy następny. I następny.

I oto nagle bank informuje nas, że podniósł stopy procentowe z 3 do 4 procent. Wolno mu, wszak wzięliśmy taniutki kredyt o zmiennej stopie oprocentowania. Nasza rata rośnie do 800 zł, ale to przecież wciąż niewiele. Zapomnieliśmy, że kupiliśmy drugiego flipa, że na nim też kredyt podrożał? Nic się nie dzieje – chleb z masłem. Łącznie nasze spłaty miesięczne podrożały o 360 zł. – damy radę! Kupujących nie brakuje: sprzedamy numer 1, spłacimy kredyt i odetchniemy. Problem w tym, że chętnych jest jakby mniej. Może nie chętnych, ale tych chętnych, których na kupno naszego flipa stać. Wyższe oprocentowanie kredytu, to wyższe wymagania ze strony banku. Ktoś, kto przy 3 procentach kwalifikuje się na 150 tys. kredytu, przy 4 procentach, ma szansę dostać jedynie 132 tysiące. Albo obniżymy cenę sprzedawanego  mieszkania, albo czekamy na kolejnego amatora, kogoś, kto – tak jak my – chce skorzystać z nadarzającej się koniunktury. Jeśli cenę obniżymy, „stracimy” 18 tysięcy PLN, decyzja jest jedna: czekamy!

Faza kryzysu

Nie wszyscy jednak mogą sobie pozwolić na czekanie. Są tacy, którzy muszą sprzedać już, teraz, nawet ze stratą. Aby wygrać konkurencję  z naszym flipem, obniżają swoją cenę. Na rynek wchodzą każdego dnia dziesiątki mieszkań podobnych do naszego, ale od niego tańszych. My trzymamy fason. Stać nas.

Aktywność rynku nieruchomości spada, banki już nie tak chętnie finansują pod zastaw hipoteki. Rynek hamuje jeszcze bardziej. W obawia przed recesją rząd ratuje gospodarkę wymuszając na banku centralnym obniżkę stóp procentowych. Oznacza to dodruk nowych pieniędzy, spadek siły nabywczej waluty i inflację. Wyższe odsetki zmuszają wierzycieli do podniesienia wymogów co do wpłaty własnej. Ale to nie wystarczy. Ceny na chwilę rosną, ale równocześnie spada liczba osób kwalifikujących się do kredytu hipotecznego. Dwa miesiące temu Kowalski kwalifikował się na 132 tysięcy kredytu,  teraz już tylko na 120 tysięcy. Do tego ceny poszły w górę…

Oddychamy z ulgą, sprzedajemy swojego flipa, hurra! Co z tego, skoro siła nabywcza uzyskanych ze sprzedaży 240 tysięcy to odpowiednik 200 tysięcy sprzed inflacji. Nasz zarobek na flipie nie uzasadnia wysiłku i wkładu kapitałowego, jaki weń włożyliśmy.

Ostatnia faza kryzysu, to inflacyjnie wysokie ceny, brak kredytu, rosnąca rzesza nabywców, których nie stać na kupno nieruchomości. Sprzedają tylko desperaci. Rynek ustaje. Bank centralny w walce z inflacją podnosi wprawdzie stopy procentowe, w rezultacie chętnych na dom jest jeszcze mniej. Co z tego, ze ceny zaczynają spadać, skoro strach i wyższe koszty spłaty czynią zakupy nierealistycznie drogimi. Chmara amatorów wolności finansowej, którzy nie zdążyli sprzedać swoich „inwestycji” naciska na rynek, potem na polityków, prosząc, a potem żądając, aby przyszli im z pomocą.

Wskutek boomu na rynku nieruchomości w USA w latach 2004- 2008, mimo dość znacznej pomocy ze strony rządu, swoje nieruchomości straciło (foreclosuer) ponad 10 mln rodzin. Kilka milionów nadal czeka na proces przejęcia. Gros ofiar kryzysu nie stać było na spłatę kredytu, prawie 40 procent oddało swoje nieruchomości bankom  dobrowolnie.  Zrozumieli bowiem, że spłacanie kredytu hipotecznego w wysokości 340 tys. dolarów zaciągniętego na kupno domu, którego wartość w okresie kryzysu wynosiła 220 tysięcy dolarów mija się z sensem.

Cdn.

Jan M Fijor

milionerstwo.pl

[1] Nb. jest to jedno z najdroższych miejsc do życia, gdzie jajko kosztuje 5-6 zł, półkilogramowy bochenek podłego chleba 35 zł, litr mleka 30 zł, a kilo mięsa ok. 200 zl. Nawet Szwajcaria jest tańsza,

Tagi: , , , , ,

Podobne wpisy

Poprzedni wpis Następny wpis

Komentarze

  1. Odpowiedz

    Ciekawa sprawa. Nie mogę doczekać się następnej części

    1. Odpowiedz

      A te trzy dotychczasowe części nie wystarczą? Nie masz wątpliwości, ani pytań? Ukłony

    • Paweł
    • 29 stycznia 2019
    Odpowiedz

    Jak to sie dzieje Janku ze mamy duzy dodruk pieniadza a inflacja jest aktualnie taka niska (w Polsce 1,2%) wg GUS? Gdy spojzeć na pólki sklepowe to wydaje sie ze jednak w ostatnim roku ceny poszły mocniej w górę. Rownież wspomniane ceny nieruchomosci. Usługi zauważalnie mocniej wyciskają nasze kieszenie.
    W USA natomiast czytam dziś że inflacja również jest na tyle mała że wstrzymują sie z podwyżką stop procentowych do czerwca…
    Czy to jakieś sztuczne zabiegi z oficjalną inflacją?

  2. Odpowiedz

    Drukowanie pieniędzy to jest podręcznikowy przykład inflacji: podaż pieniądza bez . podaży produkcji. To, że GUS/NBP podaje 1,2 proc. to jest wartość mocno zaniżona. Podobnie, jak inflacja w USA. która przekracza znacznie 2,9 proc. podawane oficjalnie. To, ze nie ma ogólnego, spektakularnego wzrostu cen jest efektem nierównomiernego rozchodzenia się pieniądza inflacyjnego (nadmuchanego) po gospodarce. w USA kasa z QE idzie na Wall Street, która notuje rekordowe indeksy, i do banków, dlatego rośnie dług. W Polsce pieniądz z inflacji transferowany jest na rynek nieruchomości, który rośnie w nieuzasadnionym tempie, bo przecież ludzi nie przybywa, a program, 500+okazał się porażką. W podobny sposób rośnie rynek samochodowy, ceny wycieczek i podróży zagranicznych, wydatki rządowe zwłaszcza na zbędną prywatyzację, na droższy import etc. Jak się na tych rynkach konsumpcja nasyci, ceny pozostałych dóbr wzrosną. Zresztą już rosną ceny żywności i usług, zwłaszcza w służbie zdrowia. W Polsce czynnikiem, który łagodzi skutki inflacji jest ciągły wzrost wydajności produkcji. Ale i to wyhamuje, bowiem od pewnego czasu spada morale i ethos pracy, bo rząd „wygnał” setki tysięcy sprawnych zawodowo ludzi na emerytury. Pod nieobecność bezrobocia ludzie pracuję gorzej. Taka jest natura człowieka; nie musi, to nie pracuje. Na szczęście, przyjeżdżają wygłodniali pracownicy z Bangladeszu, Wietnamu, Indii oni też tną inflację, zarabiając mniej niż ich krajowi odpowiednicy. Kiedyś to się skończy, a wtedy inflacja będzie dwucyfrowa. I widoczna wszędzie. Dzisiaj jednak mało kogo ona interesuje. Poza kilkoma czytelnikami tego bloga. Jan M Fijor

    • Kris
    • 6 maja 2019
    Odpowiedz

    Wszyscy straszą kryzysem. Jakoś nie pamiętam żeby przed poprzednimi tak było. Czy się mylę ? 🙂

    1. Odpowiedz

      Ja niestety też nie pamiętam. Poza Peterem Schiffem wszyscy byli optymistami, tak jak teraz.
      Z tego kryzysu Stany Zjednoczone już nie wyjdą, Jeśli ktoś sobie poradzi,
      to taki kraj jak Polska, ale musimy najpierw wyjść z socjalizmu i wziąć się do roboty.

      Ukłony

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Array 0 udostępnień