Kupić na kredyt czy wynająć?

Autor listu pisze: Zastanawiam się nad wzięciem kredytu w banku, gdyż mam zdolność, a wolę płacić ratę kredytu niż komuś za wynajem.

JMF: Zaciągnięcie kredytu, nawet na zero procent jest zawsze ryzykowne. Wyższe odsetki za pożyczenie pieniędzy podnoszą to ryzyko. W polskim banku wzrost ryzyka w stosunku do oprocentowania kredytu rośnie wykładniczo. Polski kredytobiorca, zaciągając dług, musi się liczyć z tym, że jego oprocentowanie jest zmienne i może wzrastać w dowolnym (najczęściej najmniej oczekiwanym momencie) o (niemal) dowolny procent. Spóźnienia spłaty rat kredytu karane są dotkliwie, nierzadko przepadkiem całego zastawu zaciągniętego zobowiązania. Kredyty walutowe są wciąż tańsze, ale w ich przypadku dochodzi ryzyko walutowe, gdyż spłaca się je de facto w walucie, w jakiej je zaciągasz. Ktoś, kto zarabia w złotych musi się liczyć z tym, że przy spadku notowań złotego, jego zobowiązania w walucie obcej wzrosną.

Ryzyk jest więcej, jako że polskie ustawodawstwo przyznało bankom super przywileje. Dlaczego? Tego nie wiadomo. Można się tylko domyślać. Rząd, udzielając bankom specjalnych koncesji, liczy na życzliwość przy zaciąganiu długu na wydatki publiczne, a także – i to jest właściwie powód najważniejszy – ma w ten sposób dostęp do naszych prywatnych oszczędności. Dla nikogo nie jest przecież tajemnicą, że bank nie odważy się  utrudniać państwu (gdy akurat zażąda) konfiskaty zdeponowanych na jego kontach naszych pieniędzy.

Dlatego zaciągnięcie kredytu, w przypadku autora listu, kredytu hipotecznego, zalecane jest tylko w sytuacji PEWNOŚCI, czyli przekonania, że albo (a) nigdy nie zabraknie nam pieniędzy na spłatę; (b) w razie gdyby nam ich zabrakło, będzie ktoś, kto nas wesprze, oraz (c) jest on człowiekiem posiadającym rzadki rodzaj przedsiębiorczości, czyli zawsze ma pieniądze. Okoliczność (a), mimo iż rzadka, dotyczy ludzi posiadających wyjątkowe umiejętności przy małej ich podaży. Należą do nich: neurochirurdzy, ludzie o ustabilizowanej pozycji międzynarodowej (artyści, eksperci, niektórzy sportowcy i gwiazdy show biznesu), doświadczeni biznesmeni, posiadacze dochodu pasywnego w wielu krajach, niektórzy naukowcy itp. Okoliczności (b) wyjaśniać nie trzeba. Okoliczność (c) nie wymaga komentarza, gdyż ten typ ludzi niejako sam wyczuwa, na co może sobie pozwolić, a na co nie.

Z tego, co piszesz, ty w zasadzie możesz się zakwalifikować do kategorii (b). Chyba, że jest coś, o czym nie wiem. Gdyby jednak było, wyszłoby to z twojego listu.

Ponieważ każdy człowiek musi gdzieś mieszkać, trzeba się zastanowić, jak mieszkać najtaniej, najbardziej ekonomicznie. I tutaj, aby dojść do racjonalnego wniosku, trzeba policzyć. Co będzie dla ciebie korzystniejsze? Wynajęcie mieszkania, czy jego kupno. Jeśli wynajmujesz mieszkanie za 1000 zł miesięcznie, a rata kredytu sięga 1500 zł., przy braku elementów redukujących poziom ryzyka, lepiej jest wynająć. Do tego rozwiązania należy dojść zwłaszcza wtedy, gdy nie jesteś zdecydowany, co do swej przyszłości; masz nóż na gardle, spieszysz się, a dodatkowo brak ci gotówki na wpłatę własną.

Autor listu: Chciałbym się od Pana dowiedzieć, czy jest to dobry moment na zaciągnięcie długoterminowego zobowiązania finansowego. Z jednej strony stopy procentowe są rekordowo niskie i wiele osób uważa, że jest to idealny czas na kredyt.

JMF: Ja ten problem adresowałem kilka akapitów wyżej. Niskie stopy procentowe dzisiaj nie oznaczają niskiego oprocentowania w ogóle. Z chwilą, gdy tempo rozwoju gospodarki będzie dalej spadać, a nic nie wskazuje na to, żeby miało być inaczej, twoje niskie odsetki pójdą do góry i już nie będą niskie. O ile, warunki początkowe kredytu hipotecznego o oprocentowaniu ustalonym na dłużej (10, 15, 30 lat) mają znaczenie, bo na nich opierać się będzie koszt kredytu przez cały okres jego spłaty, w Polsce takich kredytów praktycznie brak. Kilka banków (BGŻ, Deutsche Bank, Getin, BZ WBK) w przypadku kredytów hipotecznych fiksuje (na razie, nie dłużej niż przez 10 lat) oprocentowanie, ale zanim bym z nich skorzystał bardzo dokładnie bym się zapoznał z regulaminem kredytowania.

Autor listu: Ja natomiast uczyłem się trochę austriackiej ekonomii i wiem, że druga , potężniejsza fala kryzysu jest tylko kwestią czasu. Boje się podwyżki stóp procentowych lub/i deflacji. Stopy są na rekordowo niskim poziomie i banki centralne prędzej czy później będą musiały je podnieść, jeśli gospodarka ma się dźwignąć z kryzysu.

JMF: O deflację się nie bój, bo jesteśmy akurat na początku spirali inflacyjnej. Podniesienie oprocentowania nie jest warunkiem wyjścia z kryzysu, lecz jego skutkiem. Zresztą sam o tym piszesz:

Autor listu: Z drugiej strony ostatnimi czasy banki centralne drukują pieniądz w ogromnej ilości i sam zastanawiam się, dlaczego inflacja jeszcze się nie ujawniła. Może właśnie jest to idealny moment na wzięcie kredytu, bo kolejne dodruki pieniądza rozcieńczą moje zobowiązanie wobec banku.

JMF: I to jest dość silny argument za kupieniem mieszkania/domu. Inflacja, czyli spadek wartości (siły nabywczej) pieniądza wywoła najprawdopodobniej wzrost cen. Kupienie mieszkania przed pojawieniem się jej jest roztropne. Pamiętaj jednak, że musisz wyliczyć swoje zdolności płatnicze i odporność na ryzyko. Sama inflacja cię nie uratuje.

Autor listu: Niestety mam za mała wiedzę, żeby ocenić te zagrożenia, więc proszę Pana o doradztwo i przedstawienie finansowej prognozy na najbliższe 5 lat, bo taki jest minimalny okres spłaty kredytu.

JMF: Minimalny okres spłaty kredytu to 1 dzień. W przypadkach dłuższych to zależy od rodzaju kredytu oraz jego kosztu. Tutaj też trzeba posłużyć się konkretnym rachunkiem. Dane o nadchodzącej inflacji już się pojawiają. Kilka dni temu poleciłem książkę Hazlitta. Przeczytaj ją, obserwuj rynek i…

Jeśli odważysz się podjąć jedną z najważniejszych swoich decyzji w życiu, a równocześnie:

(a) stać cię na wpłatę własną w wysokości 20 proc. ceny nabywanej nieruchomości;

(b) masz stałą pracę i dochód w wysokości, co najmniej dwukrotności raty spłaty kredytu;

(c) znajdziesz dom w dobrej okolicy, oraz

(d) dom jest wyceniony w przedziale podobnych domów, sprzedawanych w ciągu ostatniego półrocza, w pobliżu tej okolicy…

Przeżegnaj się i kupuj!

Nadchodzą czasy inflacji. Podaż pieniądza rośnie szybko. Jeśli już dzisiaj oceniasz, że wytrzymasz ze spłatami przez półtora roku, to nie będziesz mieć problemu ze sprzedażą domu, nawet w wypadku, gdyby twoja sytuacja się znacznie pogorszyła. Ale wtedy nie zwlekaj. Wystaw dom na rynek i sprzedawaj.

Inflacja (z silnym wzrostem cen) sprzyja popytowi na nieruchomości, jednocześnie rodzi jednak zjawiska kryzysowe, z których najgroźniejsze to: utrata pracy i bezrobocie, oraz wzrost oprocentowania kredytów. Napiszę o nich w kolejnych wpisach Milion plus.

P.S. Po inflacji następuje  kryzys, ceny spadają. Za uzyskane ze sprzedaży pieniądze będziesz mógł kupić półtora nieruchomości takiej, jaką sprzedałeś rok czy dwa wcześniej.