Jak kupować nieruchomości w Hiszpanii (II)

Gdyby sami Hiszpanie, w minionych latach prosperity częściej posługiwali się kryterium rozsądku i kupowali mądrze, rynek hiszpański nie byłby dzisiaj taki atrakcyjny dla Polaków. Ignorancja Hiszpanów nie uchroni jednak przed kłopotami…

Specyfika

Od prawie 5 lat, po raz trzeci w tym tysiącleciu, rynek nieruchomości w Hiszpanii znajduje się w zapaści. Co prawda, odebrane przez banki domy i mieszkania własnościowe znajdują w coraz krótszym czasie  nowych właścicieli, w związku z czym zaczyna się mówić o końcu kryzysu, odbywa się to głównie przy udziale cudzoziemców. Jeśli jednak ci ostatni nie wykażą się rozsądkiem, czeka ich niechybnie podobny los.

Zwłaszcza, że rynek hiszpański, język, kultura, gospodarka, obyczaje są mocno specyficzne, a dwa, że samo osiedlanie się zagranicą rodzi nieoczekiwane konsekwencje. Odbijają się one nierzadko na rynku nieruchomości.

Zacznijmy od tego, że nowe życie w obcym kraju, to zawsze wielka zagadka. Po roku, czy dwóch może się okazać, że to nie to, albo że jednak trzeba wracać, bo tego wymaga interes kogoś bliskiego, lub pojawi się jakiś inny ważny wzgląd rodzinny. Do tęsknot dochodzą rozczarowania: „mam tej Polski dość”, czy „tam się nie da żyć”. Za komuny było łatwiej; jak już człowiek wyjechał, to nie myślał o powrocie, bo go nie było, albo był trudny. Teraz powrót jest czymś banalnym, więc się o nim marzy. Trzeba wtedy sprzedać nowonabyty dom, mieszkanie; byle szybko, niekiedy za każdą cenę.

Nieruchomość, jak sama nazwa wskazuje, jest nieruchliwa. Sprzedanie jej w krótkim czasie może być problemem. Pamiętajmy, że cena sprzedaży jest odwrotnie proporcjonalna do czasu sprzedaży. Żeby sprzedać szybko, trzeba sprzedać tanio. Tanio oznacz nierzadko taniej niż zapłaciliśmy sami. Tym bardziej, że na rynku mamy konkurencję zarówno ze strony innych cudzoziemców, jak i miejscowych, którym też się mogą preferencje zmienić. Te same zjawiska mają miejsce w kraju rodzinnym, ale tam jest jakoś łatwiej. Znamy ludzi, oni znają nas, jesteśmy bardziej elastyczni, nie ma tam bariery językowej.

Żeby w razie konieczności poradzić sobie z nieruchomością zagraniczną, trzeba o tym pomyśleć w chwili kupna tego wymarzonego apartamentu z widokiem na zatokę, czy góry.

Z deszczu pod rynnę?

Najważniejsze jednak, to zrozumieć w jakim celu opuszczamy kraj rodzinny! Czy jest to kwestia przygody, zmiany klimatu, kultury, czy może względy materialne: biznes, praca, inwestycja czy może po prostu w dotychczasowym otoczeniu nie możemy już wytrzymać? Każdy w tych powodów rodzi różne konsekwencje. Nie wchodząc w detale, polecam na wszelki wypadek nie palić za sobą mostów, a także, jeśli to możliwe, nie zacietrzewiać się na Polskę i skazywać na emigrację bez potrzeby. Polakom trudno się żyje bez Polski, o czym świadczą chociażby masowe powroty do kraju w przededniu września 1939 roku, gdy już było wiadomo, że do wojny dojdzie. Świadomość tego, że w każdej chwili możemy jednak do kraju wrócić koi nostalgię i pozwala zachować racjonalny umiar.

Pamiętajmy: jeśli upadła niepokonana komuna sowiecka, to i upadnie każda inna.

Pamiętajmy też, że trawa sąsiada jest zwykle bardziej zielona. Uważajmy więc, abyśmy nie wpadli z deszczu pod rynnę. Doug Casey, ekonomista specjalizujący się w tematyce „najlepszego miejsca pod Słońcem” w swej słynnej książce[1] – szczególnie w odniesieniu do osób szukających lepszego życia, lepszej przyszłości dla siebie i dzieci –  poznanie specyfiki politycznej, kulturowej, a zwłaszcza  ekonomicznej naszego nowego miejsca osiedlenia.  Chodzi konkretnie o pieniądz, rynek, system podatkowy i regulacje.

Pani A. odziedziczyła po krewnej dom. Sprzedała go i pod wpływem „interesującej oferty” znalezionej na fejsbuku kupiła w Walencji mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem turystyczny. Ponieważ chce w Polsce dopracować 4 lata do emerytury, zamierzała prowadzić biznes na odległość. Podpisała umowę z hiszpańską firmą zarządzającą nieruchomościami, podała im numer konta i wróciła do rodzinnego Bytomia, do pracy.

Nawet dobrze nie wiedziała  co podpisała, bo języka nie zna. Nie rozumiała więc treści pisma, jakie wysłał jej Generalitat w związku z pogwałceniem zasad wynajmu mieszkań. Jeden telefon i agencja zarządzająca zapewniła ją, że wszystko jest OK, więc nie reagowała. Ustały wprawdzie wpływy na konto bankowe, ale równocześnie miała problem z Internetem, więc zrzuciła wszystko na karb technologii. Kilka miesięcy później nadszedł jednak list z Delegacion de Hacienda, czyli z tamtejszej skarbówki. Były w nim „jakieś wyliczenia”, poszła więc z tym do tłumacza przysięgłego: wymierzono jej podatek, karę, a ponieważ doszły jeszcze skargi sąsiadów, wszczęto sprawę sądową. Z bólem serca wzięła urlop i poleciała do Walencji. Od tego czasu procesuje się z władzami prowincji, walcząc o to, aby nie zlicytowali jej zdewastowanego mieszkania. Na samego adwokata wydała już 6 tysięcy euro. A gdzie elektryk, murarz, wymiana drzwi, zatkanych rur itp. Po dwóch latach od kupna wystawiła mieszkanie na sprzedaż. Jeśli dostanie pełną cenę będzie w plecy ok. 18 tysięcy euro, czyli 30 procent swojej inwestycji, nie licząc kosztów podróży, trzy razy tam i z powrotem, zniszczonych sprzętów, oraz grzywny, jaka ją czeka.

Przypadek Bytomianki nie jest odosobniony. Ludzie zakładają sklepy, hurtownie, a nawet firmy usługowe usiłując kierować nimi on-line znad Wisły, czy Odry. Trzeba być naprawdę sprawnym fachowcem i mieć szczęście do ludzi, aby coś takiego w ogóle się udało.

Raz na wozie, raz…

Czas w nieruchomościach odgrywa rolę zasadniczą. Jeśli kupi się nieruchomość w szczycie koniunktury, można, jak państwo K., czekać na powrót ceny 10 lat i dłużej. Za domek na prowincji, za który zapłacili w 2009 roku 110 tysięcy euro, oferują im dzisiaj nie więcej niż  50 tysięcy. A przecież go wyremontowali kosztem 25 tysięcy euro. Mimo to czekają. Na plaży, do której mają 5 kilometrów, nie byli od siedmiu lat. Nie mają do tego nastroju. Zamiast dostatniej emerytury w tropikalnym klimacie, siedzą sfrustrowani kłócąc od rana do nocy. Uważają, że to pośrednik ich naciął. Chętnie by wrócili do Polski, ale nie stać ich na taką stratę.

A przecież wystarczyło przed kupnem porozmawiać z  gestorem, czy adwokatem, by zrozumieć iż rynek nieruchomości ma swoje wzloty i upadki. Pożałowali 200 euro, tracą wielokrotność tej kwoty każdego miesiąca. Niewiele ich to nauczyło, bo właśnie wynajęli domek „jakiemuś Rosjanowi” – bez umowy, bez depozytu; tłumacząc, że chcieli jak najszybciej wrócić do Polski.

Kryzysy w Hiszpanii, to chleb powszedni. Kryzysom towarzyszą, rzecz jasna, skoki cen na rynku nieruchomości. I chociaż  większość osiedlających się na Półwyspie Iberyjskim radzi sobie z nimi dobrze, kupując w dołku, sprzedając w szczycie, doradzam przynajmniej, żeby coś na temat gospodarki poczytać. To się wiąże z kolejnym tematem, jakim są banki i kredyty…

Można znakomicie zminimalizować ryzyko ewentualnej wpadki poprzez należycie dobrany kredyt. Zasada ta obowiązuje na rynku amerykańskim, hiszpańskim, na polskim też.

Co więcej, hiszpański rynek kredytowy – zwłaszcza dla Polaka – jest niemal marzeniem: banki udzielają tam kredytu na zakup nieruchomości na 15 – 20 lat przy stałym oprocentowaniu nie przekraczającym – od co najmniej dwóch lat – 2,2 procenta rocznie. Lewarowanie się długiem w takich warunkach, zwłaszcza że Hiszpania wchodzi w okres poprawy koniunktury gospodarczej, europejski bank centralny drukuje pieniądze jak oszalały, a złotówka się całkiem dobrze trzyma jest dziś dla kupującego korzystne. Trzeba to jednak wiedzieć, znać reguły przyznawania kredytu, i zamiast za gotówkę, kupować częściej na kredyt…

Cdn.

Jan M Fijor

Milionerstwo.pl

• Jeżeli uważasz, że ten blog jest dla ciebie przydatny,
• podziel się nim ze znajomymi, przyjaciółmi, bliskimi.
• Im więcej wiemy, tym dalej zajdziemy.
• WSZYSCY!

[1] Doug Casey, Inwestowanie w trudnych czasach, Fijorr  Publishing, Warszawa 2020.