Najważniejsza transakcja życia (3)

Dlaczego akurat miałby być kryzys? Ludzie muszą gdzieś mieszkać. Przecież właśnie z tego powodu ceny nieruchomości rosną, i muszą rosnąć.

Dobra koniunktura?

Powyższe słowa wypowiedział niedawno jeden ze znanych polskich „kołczów” w trakcie „imprezy szkoleniowej” poświęconej inwestowaniu w nieruchomości. Dowodem ich prawdziwość miała być „wspaniała koniunktura”  na rynku szkoleń i „ogromne zainteresowanie” inwestycjami w domy, mieszkania, działki budowlane i inne nieruchomości – i to na całym świecie. Człowiek ten, skądinąd zaangażowany w rynek nieruchomości od dobrych kilku lat nie zdaje sobie sprawy, że właśnie istnienie „koniunktur” jest dowodem fałszywości jego tezy. Gdyby wzrostem rynku nieruchomości kierowała demografia, nie podlegałby on żadnej koniunkturze. Wzrost byłby w miarę stały, proporcjonalnie do przyrostu naturalnego skorelowanego ze wzrostem gospodarczym.

Tymczasem od końca 2017 roku rynek ten „siada”, czy jak kto woli, „zwalnia”.  Od tego czasu spada sprzedaż (i ceny) domów w Australii, Kanadzie, Chinach, w USA, a także w Niemczech, w Polsce, a nawet w Hongkongu. Jak to możliwe, skoro ziemi nie przybywa a ludzi tak? Czy to możliwe, że rynek nieruchomości, który z definicji miał być samograjem i nieustanie wzrastać, zaczyna dołować. Dlaczego coraz częściej mówi się o nadejściu kryzysu?

Teoretycznie, czyli zgodnie z nauką ekonomii, podaż istniejących dóbr jest zrównoważona z popytem na nie. Podaż jest bowiem odwrotną stroną popytu. Wartość domów i mieszkań, jednych z najbardziej chodliwych produktów na Ziemi, równa się z grubsza wolumenowi dochodów ludzi, za które mogą oni te nieruchomości nabyć. Teoretycznie, nie powinno być zatem trudności z kupnem, czy tym bardziej sprzedażą żadnej z nieruchomości. Domy budowano by w ilościach odpowiadających popytowi na nie, czyli w oparciu o realne potrzeby potencjalnych nabywców. Tym bardziej, że – wbrew krążącym mitom – nie istnieje coś takiego, jak nadprodukcja, czy niedobór  w stosunku do potrzeb.

W warunkach swobody gospodarowania, zwanej czasem gospodarką rynkową, przedsiębiorcy zajmujący się dostarczaniem produktów (domów, mieszkań itp.) dostarczają ich tyle, ile ludziom potrzeba. Wydatki jednych ludzi są dochodem innych. Co prawda, producenci mogą się pomylić o kilka procent w ocenie wielkości popytu, ale nie aż tak, żeby masowo zabrakło towaru (hossa) czy chętnych do jego nabycia (kryzys). Jeśli nawet wystąpiłyby różnice między podażą a popytem, rynek natychmiast by je niwelował przy pomocy mechanizmu cenowego; ceny domów/mieszkań rosną, albo spadają w zależności od tego, czy podaż/produkcja są za duże, czy za małe w stosunku do popytu, czyli wartości dochodów, które mogą być przeznaczone do konsumpcji.

Z jednej strony, wszystkiego – poza słoną wodą i powietrzem – dla wszystkich nie wystarczy, z drugiej jednak – właśnie dzięki mechanizmowi cenowemu – żadnego dobra nigdy nie zabraknie. Spadek podaży wyrównywany jest wzrostem cen, który osłabia popyt do granic zaspokojenia go.

Kiedy rodzi się kryzys?

Mimo to występują okresy nierównowagi – trzymając się rynku nieruchomości – raz domów jest za mało w stosunku do potrzeb, innym razem jest ich za dużo. W czasach hossy, jak choćby w okresie ostatnich 8-9 lat kupujący bili się o każdą ofertę, podnosząc jej cenę nierzadko dużo powyżej granice wartości, innym razem, w okresach kryzysów, potencjalnego nabywcę trzeba hołubić, czarować, czy nawet przekupywać, a i to często od nas nie kupi.

W każdym okresie dziejów zdarzają się sytuacje, które sprawiają wrażenie, że biznes za dużo wyprodukował i jest nadprodukcja, albo że ludzie mają namiar gotówki, i wtedy mamy do czynienia z brakami podaży. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że z pewnych powodów, które omówimy w kolejnym odcinku, ludzie (producenci i konsumenci, a niekiedy  jedni i drudzy) powstrzymują się od wydania swoich dochodów. Ponieważ – jak już wspomniałem – dochód jednego człowieka jest wydatkiem drugiego, i vice versa, takie zahamowania prowadzą do zmniejszenia się obrotów pieniężnych, a tym samym do mniejszej produkcji, mniejszej konsumpcji, albo jednego i drugiego. Jeśli w danym okresie w podobny sposób powstrzyma się od wydawania zbyt duża liczba ludzi, wówczas mamy do czynienia z kryzysem. Analogiczny kryzys może powstać także wtedy, gdy wydatki jednych przekroczą dochody innych.

Na ten temat więcej w kolejnym odcinku analizy skutków kryzysów na rynku nieruchomości.

Cdn.

Jan M Fijor

milionerstwo.pl

Tags: cenowy, demografia, koniunktura, kryzys, mechanizm

Related Posts

Previous Post Next Post

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

0 shares