Najważniejsza transakcja życia (2)

Co stanie się z cenami mieszkań/domów – pyta jeden z Czytelników – w warunkach kryzysu gospodarczego? Czym właściciel nieruchomości ryzykuje w czasie kryzysu gospodarczego?

Jest problem

Wiemy już, że kryzys, to taki stan gospodarki, w którym podaż przekracza popyt. Jest to pośrednio odpowiedź na powyższe pytania. Jeśli właściciel domu, nie zwracając uwagi na sytuacje kryzysową, potraktuje go jako swoją rezydencję i będzie w nim mieszkał, tak jak mieszkał do tej pory, kryzys niczego w jego przypadku nie zmieni. Bardzo prawdopodobne, że spadnie wartość jego nieruchomości,  ale dopóki jej nie zechce zbyć, albo głębiej zadłużyć nie ma to znaczenia. Wprawdzie banki w Polsce zastrzegają sobie – w przypadku spadku wartości zastawu poniżej wolumenu pożyczki hipotecznej – prawo domagania się uzupełnienia  różnicy spadku, jednakże tak długo jak długo właściciel spłacać będzie swoje raty terminowo i w odpowiedniej wysokości, nikomu do głowy nie przyjdzie pomysł wyceniania wartości hipoteki.

Sytuacja komplikuje się nieco, z chwilą, gdy dłużnik/właściciel np. z powodu trudności w biznesie, albo utraty pracy zacznie opóźniać, lub nie daj Boże, omijać swoje raty. Wówczas bankowi zapala się światełko alarmowe. Zaczyna szukać przyczyny i sięgać po środki zapobiegawcze. Może wtedy zmienić warunki kredytu – rzecz jasna na gorsze. Następnym krokiem będzie wysłanie ostrzeżenia, że w przypadku dalszych opóźnień w terminowej spłacie długu, zażąda natychmiastowej spłaty całego kredytu.

Tak właśnie działają banki. Dopóki mamy pieniądze i radzimy sobie bez nich, zarzucają nas ofertami super korzystnych kredytów. Kiedy jednak spotyka nas nieszczęście, czy noga się powinie, wówczas bezpardonowo nam dokopują. Aby się przed takim postępowaniem zabezpieczyć, doradzam rozmowę z bankierami zanim oni zaczną z nami rozmawiać. Wprawdzie rozmowa taka nie daje gwarancji wyjścia z problemu obronną ręką, zapewnia jednak dużo  korzystniejszą pozycję, niż pozostawienie problemów samych sobie.

Rozmawiaj z bankierem

Wierzyciel, czyli posiadacz domu, który ma problemy ze spłatą  jest zwykle pierwszym, który wie o tym, że ma problem. Żaden odpowiedzialny czy mądry człowiek nie traci pracy z dnia na dzień. O tym, że w firmie jest źle wiemy przeważnie dużo wcześniej. I właśnie wtedy, gdy się tego dowiemy, należy czym prędzej udać się do urzędnika bankowego i porozmawiać: co by było, gdyby? On nam wtedy przygotuje odpowiedź, która będzie formą planu ratunkowego w najgorszej możliwej sytuacji. Jeśli plan okaże się zbyteczny, i mimo kryzysowych zwolnień pracy nie stracimy, albo znajdziemy inny sposób na sfinansowanie rat kredytu, tym lepiej. Wyjdziemy na odpowiedzialnych, dzielnych klientów, z którymi warto robić biznes, bo chuchają na zimne. Jeśli nie, to i tak zostaniemy potraktowani lepiej niż w przypadku, gdy to bank nas przydybie na spóźnieniu spłaty czy innym grzechu.

Zakończy się to najprawdopodobniej na chwilowym zmniejszeniu raty pożyczki hipotecznej do wysokości odsetek (pamiętajmy, że przez ten czas nie spada nam wysokość kapitału). Jeśli spłacanie „tylko odsetek” ma miejsce już po kilku latach trwania spłaty, różnica może być znaczna. Na początku okresu spłaty, najprawdopodobniej będzie niewielka. W każdym razie, to zawsze jest jakaś ulga. Ceną za nią będzie wydłużenie okresu spłaty, ale netto nie stracimy nic.

Restrukturyzacja

Gdyby problem się przedłużał, bank może wypowiedzieć  umowę pożyczkową, a na pewno zmienić jej warunki. Nie jesteśmy klientem klasy A, lecz B minus. Z tego powodu, nie mogą nam dać na 3 procent plus „jakiś tam indeks”, lecz na 6 procent „plus indeks”. Mogą też skrócić okres spłaty, albo dać nam termin, do jakiego pozwolą nam poruszać się na wolniejszym biegu. Warunki w takich przypadkach są kwestią negocjacji i jeden pan Bankier wie, czego możemy oczekiwać. Dla wzmocnienia naszych argumentów powinniśmy np. skonsolidować kredyt hipoteczny z zadłużeniem na kartach kredytowych, albo spłacić karty, cokolwiek, byleby pokazać że proces restrukturyzacji długu posuwa się we właściwym kierunku.

Znałem wiele osób, które znalazły się w podobnych tarapatach. Niektórzy z nich wynajmowali  mieszkanie/dom lokatorom, przeprowadzając się do rodziny czy do znajomych, a uzyskany czynsz nieśli do banku, żeby skala zwłoki była jak najmniejsza. Problem w tym, że o ile w czasie kryzysu znalezienie lokatorów nie przysparza większych trudności, o tyle trzeba pamiętać, że tymi lokatorami mogą być osoby w sytuacji podobnej do naszej, albo tacy, którym również grozi bezrobocie. Dlatego właśnie tak ważne jest utrzymywanie pogotowia gotówkowego w wysokości co najmniej 6 miesięcznych rat.

Nie chcę krakać, ale jeśli kryzys jest ciężki, albo się przedłuża, żadna z powyższych opcji może nam nie wystarczyć. Co zrobić wtedy, gdy wykorzystaliśmy arsenał półśrodków bankowych, albo po prostu bank stracił cierpliwość. (Banki w czasie kryzysów gospodarczych też odczuwają kryzys, chociażby właśnie z powodu takich złych kredytów, jak nasz). Odpowiedź  na te pytania, w kolejnych odcinkach.

Cdn.

Jan M Fijor

Menger.pl

Milionerstwo.pl

 

Tags: kredyt hipoteczny., negocjowanie warunków, refinansowanie, rezerwa, spóźniona spłata, tylko odsetki, utrata pracy

Related Posts

Previous Post Next Post

Comments

  1. Odpowiedz

    Dlatego też uważam, że nigdy nie powinno się brać kredytu do maximum swoich możliwości finansowych. Sytuacja, w ktorej rata kredytu to połowa zarobków pary, jest moim zdaniem niedopuszczalna.A takie sytuacje nadal się zdarzają.
    Różne są przypadki w życiu. Zdarza się, że ktoś zachoruje, straci pracę czy po prostu w małżeństwie nie dzieje się dobrze. I nagle pojawia się problem ze spłatą kredytu. Jeśli rata jest niższa, o wiele łatwiej byłoby sobie poradzić…..

    1. Odpowiedz

      Większość pożyczkobiorców ocenia ryzyko zadłużenia się na podstawie wysokości odsetek. Niskie odsetki, to ich zdaniem pożyczka bezpieczna. Tymczasem, w przypadku pożyczki w wysokości 1 miliona na 0,5 procenta trzeba oddać nie tylko te 0,5 procenta, milion też trzeba oddać. Jeśli go zużyjemy bezproduktywnie, damy ciała i możemy stracić zastaw.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

0 shares