Sprzedaż nieruchomości zadłużonej

Chciałbyś sprzedać swoje mieszkanie, ale ciąży na nim kredyt? Bez obaw! To możliwe, a procedury nie są skomplikowane i w dużej mierze nie odbiegają od standardowej transakcji. Mieszkanie możemy sprzedać nawet w kilka miesięcy po jego nabyciu.

Najpierw sprawdźmy jednak umowę kredytową – być może bank przewidział w niej okres karencji, który może uniemożliwiać sprzedaż (lub uczynić ją mniej opłacalną). Dokładne “prześwietlenie” umowy powinno być pierwszym krokiem na drodze do zbycia nieruchomości. Jeśli w dokumencie nie figurują żadne restrykcje powstrzymujące nas przed transakcją, droga do sprzedaży jest otwarta.

Kupujący spłaci twój kredyt

Największym problemem wydaje się znalezienie nabywcy. W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem, to właśnie kupujący bierze na siebie jego spłatę. Ponadto zanim nowy właściciel wejdzie w posiadanie nieruchomości, powinien spłacić wszystkie istniejące zobowiązania, jakie ciążą na mieszkaniu. Zdecydowana większość banków wiąże ten warunek także z możliwością uzyskania nowego kredytu.

Do banku po zaświadczenia i promesę

Aby umożliwić nabywcy spłatę naszego kredytu, w pierwszej kolejności powinniśmy dowiedzieć się, ile jeszcze zostało do spłacenia. W tym celu udajemy się do banku, który udzielił nam kredytu – otrzymamy tam zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia wraz z odsetkami. Powinniśmy także otrzymać od banku pisemną zgodę na jednorazową spłatę kredytu. Gdy sprzedajemy mieszkanie z kredytem, bank udzieli także informacji o dodatkowej należności z tytułu wcześniejszej spłaty.

W skład kompletu dokumentów powinna wejść także tzw. promesa, mówiąca o wykreśleniu istniejącej hipoteki, a także numer konta, na który nabywca przeleje pieniądze spłacające nasze zobowiązanie. Koszt wydania powyższych dokumentów to najczęściej ok. kilkadziesiąt złotych.

Do notariusza po umowy

Dokumenty z banku będą niezbędne do sporządzenia umów w formie aktów notarialnych. Pomoc notariusza będzie konieczna także wtedy, gdy kupujący finansuje transakcję za pomocą kredytu – w takiej sytuacji podstawą do sporządzenia wniosku kredytowego jest dla banku umowa przedwstępna, której przygotowanie również warto zlecić notariuszowi.

Co jeśli nabywca bierze kredyt?

Kredyt hipoteczny udzielony na podstawie umowy przedwstępnej to kluczowy krok na drodze do zbycia mieszkania: dopiero wtedy można przystąpić do sporządzenia właściwej umowy sprzedaży. Gdy środki wpłyną na konto nabywcy, jest on w stanie przelać pieniądze przeznaczone na rachunki dotychczasowego właściciela (zysk sprzedawcy) oraz banku (spłata istniejącego zobowiązania). Notariusz zwróci się także do odpowiedniego sądu w celu dokonania zmian w księgach wieczystych.

Co jeśli nabywca płaci gotówką?

Procedura jest o wiele prostsza, gdy nabywca całość transakcji finansuje gotówką. Wtedy od razu przystępuje się do sporządzenia aktu notarialnego. Kupujący przelewa zaś całą kwotę na konto sprzedawcy, który bierze na siebie spłatę dotychczasowego kredytu. Inną opcją jest przelew w dwóch “transzach”: na wskazane przez bank konto trafiają środki spłacające kredyt, zaś sprzedający otrzymuje nadwyżkę będącą jego zyskiem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem: pozostałe możliwości

Opisane powyżej procedury to najprostsze rozwiązania kwestii kupna-sprzedaży mieszkania z kredytem. Istnieją jednak sytuacje, w których formalności mogą być nieco bardziej skomplikowane.

Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość

Przeniesienie zobowiązania na inną nieruchomość to dość popularne rozwiązanie – zwłaszcza wtedy, gdy chodzi o zamianę mieszkań. Większość banków umożliwia takie rozwiązanie, ale tylko w sytuacji, gdy “nowa” nieruchomość nie jest obciążona zobowiązaniami oraz posiada wartość zbliżoną (lub większą) do tej, którą zbywamy. W tym celu w banku konieczne jest przedłożenie wyceny nieruchomości, znanej też pod nazwą operatu szacunkowego. Przygotowaniem dokumentu zajmie się rzeczoznawca majątkowy.

Mieszkanie z kredytem walutowym. Uwaga na różnice kursów!

Jeszcze nie tak dawno temu kredyt walutowy był jednym z najpopularniejszych środków finansowania transakcji na rynku nieruchomości. Zawirowania na giełdach sprawiły, że obecnie kredyty w obcej walucie stały się znacznie mniej powszechne, ale wciąż możemy nabyć mieszkanie obciążone takim zobowiązaniem. Procedury są identyczne, co w przypadku kredytu w złotówkach.

Nabywca powinien jednak pamiętać, że bank przelicza zadłużenie po aktualnym kursie. Osłabiona ostatnimi wydarzeniami złotówka może sprawić, że wysokość pozostałego kredytu będzie wyższa niż realna wartość mieszkania. Przewalutowanie może zatem poważnie naruszyć opłacalność całej inwestycji.

Sprzedaż mieszkania z MdM: młodzi kontra karencja

Gdy zakup mieszkania został sfinansowany preferencyjnym kredytem w ramach programu MdM, właściciela obowiązuje pięcioletni okres karencji. Warto sprawdzić umowę kredytową – jeśli bowiem sprzedamy mieszkanie w trakcie obowiązywania karencji, tracimy prawo do środków z subwencji. Ponadto właściciele mieszkań nabytych w ramach MdM są także zobowiązani do zwrotu przynajmniej części subwencji, jeśli spłacą całość kredytu we wcześniejszym terminie. Wszystko to sprawia, że nad sprzedażą mieszkania MdM warto dwa razy się zastanowić.

Podsumowanie

Podsumowując – sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest trudna. Cały proces można zawrzeć w kilku prostych krokach:

1. Znalezienie kupca.
2. Zdobycie zaświadczenia z banku o aktualnej wysokości pozostałych zobowiązań wraz z promesą (potrzebna do wykreślenia hipoteki).
3. Spisanie umowy przedwstępnej z kupującym.
4. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, należy zaczekać, aż bank przeleje mu środki.
5. Sporządzenie aktu notarialnego (umowy sprzedaży) u notariusza.
6. Zmiany w księgach wieczystych dokonane przez notariusza.
7. Przelewy od kupującego: na konto wskazane przez bank (spłata kredytu) oraz na nasz rachunek (nadwyżka ze sprzedaży).
8. Ponowna wycieczka do banku, tym razem w celu uzyskania zgody na wykreślenie hipoteki – dokument przekazujemy kupującemu.
9. Mieszkanie zmieniło właściciela!

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, pasjonat rynku nieruchomości oraz redaktor bloga o nieruchomościach Morizon.