Kryzys 2020. Kto pyta nie błądzi #1

Sekcja porad bloga Milion Plus Janka Fijora

(20.04.2020)

Aż dziw, że wcześniej na ten pomysł nie wpadłem. Lepiej jednak późno niż za późno. Niniejszym rozpoczynam cytowanie i komentowanie części korespondencji od Czytelników bloga (milionerstwo.pl). Niektóre z Państwa listów znajdą swoje miejsce w komentarzach na YT  (milionerstwo.pl by Jan Fijor). Pytania można zamieszczać także bezpośrednio pisząc na blogu milionerstwo.pl. W sprawach szczegółowych, można do mnie pisać na: fijorr@fijorr.com

Uwaga: Moje opinie, uwagi, komentarze nie mają charakteru porady finansowej stricte, lecz są jedynie wyrazem tego, co ja bym w danej sytuacji zrobił, gdybym był na miejscu pytającego. Nie znając pełnej sytuacji każdego z Państwa, nie jestem, z stanie wziąć pełnej odpowiedzialności za to, co doradzam.   

Wycofać się, czy nie

Z ogromnym zainteresowanie oglądam Pana kolejne filmy na youtube (ostatni: https://www.youtube.com/watch?v=6PNLLFHD5zU&t=1450s) oraz śledzę Pana blog. Wiem, że Pana czytelnicy zwracają się do Pana z pytaniami dotyczącymi ich aktualnej sytuacji finansowej i decyzji, które podejmują, licząc na Pana opinię, co na ich miejscu zrobiłby Pan. Dlatego pozwalam sobie przedstawić Panu mój problem, prosząc o poradę.

W listopadzie 2019 r. kupiłem u dewelopera mieszkanie w Poznaniu, cena 396 tys. zł (7.902 zł za m2). Inwestycja finansowana wkładem własnym 20% (tj. 79 tys zł.) a w pozostałej części kredytem (oprocentowanie zmienne, WIBOR 3M + marża). Lokal ma być na wynajem, termin oddania połowa 2022 roku. I teraz mam wątpliwości. Zakładam, że wartość nieruchomości będzie spadać, spadać też będą czynsze najmu. Natomiast co do stóp procentowych w Polsce, to właśnie spadły do rekordowo niskich poziomów, ale czy nie wzrosną znacznie w kolejnych latach, jak rozpędzi się inflacja? Może się zatem okazać, że rata kredytu wzrośnie, czynsz najmu spadnie i cały plan biznesowy się posypie.

Dlatego poważnie rozważam wycofanie się z tej inwestycji (budowa w toku, mam nadal taką możliwość żeby to odkręcić) i spłatę wypłaconej dotąd przez bank części kredytu. Na całej operacji stracę 11 tys. zł zadatku dla dewelopera i parę groszy opłat bankowych, ale za pozostałe 68 tys. odzyskanego wkładu własnego mógłbym np. kupić złoto, licząc że jego wartość przez najbliższe lata wzrośnie, może nawet znacznie.

Co Pan o tym myśli? Zostać w tej inwestycji, czy wycofać się dopóki jeszcze można?

Będę ogromnie wdzięczny za podpowiedź.

(BM)

Jan M Fijor: Odpowiedź wymaga znajomości państwa sytuacji materialnej. Jeśli jednak ma pan wątpliwości, to znaczy, że są ku temu powody. Moim zdaniem należałoby się wycofać. Obciążanie się kredytem w tych niepewnych czasach jest dość ryzykowne. Co prawda, należy kupować wtedy, gdy na ulicach leje się krew, ale ta zasada odnosi się raczej do rynku papierów wartościowych, ale i w tym przypadku nie można jej stosować automatycznie, gdyż w obecnej sytuacji wszystkie rynki są mocno zdeformowane silną i nieprzewidywalną ingerencją rządów w gospodarkę. Przypominają tym samy bardziej kasyno niż giełdę czy rynek. Problem nie w tym, że czynsze pójdą w dół, bo w sytuacji zastoju na rynku nieruchomości czynsze nie spadną, lecz w tym, czy lokator w obecnej sytuacji będzie w stanie zapłacić. Tym bardziej, że państwo, rząd, sejm staną najprawdopodobniej po stronie niepłacącego, a nie właściciela. Konkludując: zrobi pan jak uważa, ale ja bym się wycofał, szukałbym jednak sposobu na minimalizowanie strat. Po co Pańsku pożyczka z banku, skoro waszej nieruchomości fizycznie jeszcze nie ma. Deweloper też może się z niej wycofać. Przeczytajcie dokładnie kontrakt z deweloperem i rozważcie, czy nie ma tam mniej bolesnego wyjścia z tej umowy. Złoto jest zawsze lepsze niż niepewny kredyt.

Niższe oprocentowanie, niższe koszty

proszę o wytłumaczenie w jaki sposób realna obniżka stóp procentowych wpływa na ostateczną kwotę spłaty kredytu. Dla przykładu załóżmy cenę mieszkania 500 000 PLN, przed obniżeniem stóp łączna kwota kredytu do spłaty w całości wychodziła około 1000000 PLN na 30 lat.

(XX)

JMF: Różnica  między wysokością raty kredytu z oprocentowaniem 6 procent a ratą z oprocentowaniem 5 procent jest oczywista. Odsetki od oprocentowania niższego będą niższe. Przykładowo, gdyby zaciągnąć pożyczkę na 6 procent (przy założeniu stałej wysokość przez 20 lat), rata miesięczna wyniesie: 3582,16 zł, a koszty odsetek przez okres spłaty ok. 360 tys. zł.  W tych samych warunkach tyle, że na 5 procent, spłata miesięczna wyniesie 3299,78 zł, zaś kwota odsetek ok. 292 tys. zł. Zwracam uwagę, że w Polsce banki nie udzielają kredytu ze stałym oprocentowaniem (fixed) na okres dłuższy niż rok. Po upływie tego roku ustanawiają oprocentowanie (koszt pieniądza) na rok kolejny. Może być niżśze, ale może i wyższe. Dłuższy okres (maksimum 5 lat) należy do rzadkości, a  w obecnej sytuacji zacieśnienia przez banki akcji kredytowej trudno sobie coś takiego w ogóle wyobrazić.

Amerykański bank centralny FED i in.

1. Co FED mówi, a co faktycznie robi? I jak możemy z tego czerpać naukę dla siebie?

Przykładowo FED mówi, że złoto ma wartość tradycyjną i sentymentalną, a w rzeczywistości przez ostatnie lata je skupował. Jakie inne działania FED są sprzeczne? Jak możemy wykorzystać tę wiedzę inwestycyjnie?

JMF: Pytanie jest skomplikowane. Działania FED owiane są tajemnicą, a przynajmniej podawane do wiadomości publicznej w sposób tak wybiórczy i niejasny, że właściwie nie wiadomo, czym się tak naprawdę zajmuje. Formalnie dba o stabilność dolara, ale przecież drukowanie pieniędzy na żądanie takiej stabilności nie sprzyja. Jak chodzi o stosunek do złota stosunek FED jest raczej niechętny. To jest oczywiste, zwłaszcza, że złoto jest wrogiem waluty fiducjarnej (papierowej) i konkurentem pieniądza emitowanego na  żądanie. Być może jednak przewiduje zmianę tej polityki i dlatego złoto kupuje. Na razie, faktycznymi produktami FED jest dług i inflacja, więc bankowi temu zależy na zwiększaniu ekspansji kredytowej, co tym bardziej stabilności waluty i finansom obywateli nie służy dobrze. Coraz częściej rozlegają się głosy domagające się likwidacji banku centralnego. Gorącym  orędownikami takiego kroku są: Ron Paul, kongresmen z Teksasu, oraz David Stockman, niegdyś minister w rządzie Ronalda Reagana.  Nie jest to jednak proste, jako że FED (istnieje od 1913 roku) ma swoje tajemnice, a poza tym świadomość opinii publicznej w tej kwestii jest skutecznie duszona przez państwową edukację, która w kwestiach bankowości trzyma naród – podobnie jak i w Polsce – w nieświadomości. W sprawie zasad działalności FED i bankowości w ogóle, polecam znakomitą książkę Murraya N. Rothbarda pt. Tajniki bankowości (wyd. Fijorr Publishing) .

2. Czy faktycznie giełdy oderwały się od prognoz realnej gospodarki? Czy takie tendencje będą w Polsce (do listopada 2020) wzrastać?

Moim zdaniem tak. Ostatnie wydarzenia wskazują na to, że interwencjonizm, czyli ingerencja rządu w gospodarkę, i to na całym świecie, nasila się. Obawiam się że ta tendencja utrzyma się przez dłuższy czas, co nie najlepiej wróży gospodarce. Silne państwo (deep state) oznacza więcej decyzji arbitralnych, oraz większe marnotrawstwo. Gospodarka socjalistyczna skierowana jest na obronę interesu władzy, a nie obywateli. Powrót do bardziej rynkowych warunków będzie trudny i długi, o ile w ogóle do niego dojdzie. Wymagałoby to minimalizacji funkcjo państwa, powrót do standardu złota, likwidację banku centralnego w rozumieniu instytucji wspierającej rząd i banki, ratującej je głównie przy pomocy inflacji.

3. Polska obniża stopy procentowe, Węgry je podwyższają. Podobne gospodarki, a zupełnie odwrotne działania. Widzimy, że obniżka stóp w Polsce osłabiła walutę. Jak odczuje te poszczególne decyzje przeciętny „Kowalski”. Czy w takim scenariuszu waluty w Polsce dalej będą rosnąć? Kiedy można oczekiwać spadku walut?

Polityka węgierskiego banku centralnego wydaje się znacznie bardziej roztropna niż stosowane przez NBP zaniżanie siły nabywczej poprzez obniżanie stóp procentowych do zera, czy drukowanie pieniędzy bez opamiętania. Te ostatnie narzędzia, to gwóźdź do trumny pieniądza. Tymczasem silny pieniądz obniża inflację, przyciąga inwestorów, a to oznacza silniejszą gospodarkę. Inflacja jest złem! Podobnie, jak uzasadnianie degradacji pieniądza interesami eksporterów jest krótkowzrocznym złudzeniem. Tańszy złoty to istotnie niższe ceny dla importerów produktów z Polski, równocześnie jednak oznacza to spadek wpływów z eksportu, oraz podrożenie importu. Dwa ZŁA w jednym!

3. Czy oglądał Pan film producenta filmowego Aaron Russo: Ameryka Od Wolności Do Faszyzmu.

Tak, kopia filmu z polskimi napisami zawieszona jest na blogu milionerstwo.pl, patrz: https://milionerstwo.pl/3055-2/  Wkrótce nakładem Fundacji Instytut Carla Mengera (menger.pl) ukaże się komiks dla dzieci i młodzieży Irwina Schiffa (jednego z bohaterów wspomnianego filmu) zatytułowany: Jak powstaje bogactwo, i kiedy nie powstaje. Fundacja zwraca się do dobroczyńców o finansowe wsparcie projektu. Więcej na menger.pl

Piszcie państwo, pytajcie, kto pyta nie błądzi!

CDN.