- Adresat mojej odpowiedzi przyznał, że nie rozumie następującego jej fragmentu:
(…) Jeśli już dzisiaj oceniasz, że wytrzymasz ze spłatami przez półtora roku, to nie będziesz mieć problemu ze sprzedażą domu, nawet w wypadku, gdyby twoja sytuacja się znacznie pogorszyła. Ale wtedy nie zwlekaj. Wystaw dom na rynek i sprzedawaj (…).
Wyjaśniam: chodziło mi o to, że jeśli kupującemu wystarczy środków na półtora roku spłacania kredytu hipotecznego, wówczas najprawdopodobniej dogoni inflację i będzie mógł – o ile odpowiednio szybko zareaguje – dom wystawić na rynek i sprzedać bez względu na wszystkie inne okoliczności.
Sprzedaż domu – o czym jednak zapominają właściciele nieruchomości – w warunkach trudności z niewypłacalnością może być dla dłużnika ratunkiem. Nie jest to jednak automat. Sprzedaż domu zwykle trwa, co najmniej pół roku. Pod warunkiem, że (a) rynek nieruchomości, czy gospodarka w ogóle nie są w zapaści, oraz (b) wystawimy dom na sprzedaż odpowiednio wcześnie. Zwlekanie w sytuacji trudnej jest niebezpieczne. Znam wielu ludzi, którzy spóźnili się z decyzją o miesiąc czy dwa, skutkiem czego bank im dom zabrał. Szacuje się, że połowę z ok. 15 milionów domów skonfiskowanych (foreclosure) za zaległości w spłacaniu kredytu hipotecznego w USA w latach 2008-2015 można było sprzedać przed foreclosure, gdyby ich właściciele, zareagowali odpowiednio wcześniej.
Morris Swibel, właściciel kultowych wież, kompleksu apartamentowo-handlowego, Marina City, w Chicago przestrzegał, że w przypadku utraty zdolności płatniczej, czas biegnie pięciokrotnie szybciej niż normalnie. Mam w rodzinie osobę, której w październiku 2007, za segment wartości ok. 100 tys. dol. oferowano 160 tys. dol. gotówką, zaś w maju następnego roku nie mogła się go pozbyć za 90 tysięcy. Ostatecznie, po dwóch latach ratowania skóry, co kosztowało ją ok. 30 tys. dol., segment przeszedł na rzecz banku, w którym miała hipotekę. Im większa inflacja, tym szybciej należy domy sprzedawać. Pokłosiem inflacji jest zawsze kryzys, a wtedy ludzie przez dłuższy (od roku do dwóch) czas domów nie kupują. Także banki nie finansują transakcji kupna/sprzedaży.
- Kapryśny rynek
Od prawie ćwierćwiecza rynek nieruchomości nie był w Polsce tak kapryśny, czytaj: niebezpieczny, jak dzisiaj. Ryzyko grozi nam z wszystkich stron. Prócz takich tradycyjnych zagrożeń, jak koszt pieniądza, polityka banków, oraz niesprzyjająca demografia, dochodzą: nieprzyjazna polityka państwa w postaci programu Mieszkanie+, stawianie interesu lokatora ponad interes właściciela, oraz, najnowsze, wzrost opodatkowania dochodów z czynszu. Ucieczka w czynsz, co zawsze było ratunkiem właściciela nieruchomości, gdy tracił płynność, będzie trudniejsza.
Wzrost podatków, bez względu w jakiej formie, osłabia zdolność inwestycyjną obywateli, tym samym obniża ruch na rynku nieruchomości. Nie bez znaczenia jest duża liczba frankowiczów, którzy w oczekiwaniu na pomoc rządu czy prezydenta utracili instynkt samozachowawczy, co grozi wielu z nich utratą domów. O problemie frankowiczów napiszę przy okazji polemiki z prof. Orlikowskim (https://milionerstwo.pl/jak-w-szwajcarskim-banku/. Dopóki państwo się do sprawy nie wtrącało znalezienie rozwiązania było łatwiejsze. Dzisiaj, osłabia się nie tylko złoty, ale i instynkt samozachowawczy frankowiczów.
Ma rację adresat listu, pisząc: ”ludzie, którzy podpisywali takie (we frankach – przyp. jmf) kredyty byli trochę nierozważni, ale jak Wibor skoczy gwałtownie w górę, to podobne problemy mogą mieć kredytobiorcy złotówkowi, w euro i inni”. Tym bardziej, że obecne, stosunkowo niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytu, więc ilość osób zadłużonych (naszych potencjalnych rywali do sprzedaży zagrożonej nieruchomości) rośnie. Chętnych, jak pisze Ludwig von Mises, do nabywania towaru nigdy nie brakuje, pod warunkiem, że jego cena jest odpowiednia. Czyli w tym przypadku: niska.
- Lokalizacjax3
Tym, co działa na korzyść adresata tej korespondencji jest fakt, że on chce swój dom/mieszkanie kupić w niewielkiej, dość atrakcyjnie położonej miejscowości Wielkopolski. Nie dość tego, powstaje w niej ogromna, stabilna inwestycja zagraniczna. Miasto czeka boom. W takich lokalizacjach sprzedaje się/kupuje łatwiej, bo raz, że rynek jest tradycyjny i zachowuje się w sposób stabilny (większość mieszkańców i ich problemów jest wszystkim znana), dwa, że konkurencja na rynku niewielka, stąd ceny nie są takie chimeryczne. Łatwiej sprzedać i kupić.
Ten trzeci argument może przeważyć zagrożenia, które wymieniłem w pozostałych akapitach.
Jeśli nasz bohater wybierze nieruchomość tradycyjną, w miejscu uchodzącym za lubiane, jej aprecjacja (wzrost ceny) jest pewna, dlatego można będzie ją (a) w każdej chwili sprzedać, lub (b) nie sprzedawać, zamieniając w czynszówkę. Chyba, że rząd znowu wymyśli jakiś kolejny diabelski pomysł, ale wtedy to rząd będzie w większym strachu niż autor listu.
Wspomniany Morris Swibel, u którego terminowałem w interesie nieruchomościowym doradzał, aby na swoją rezydencję kupować zawsze najlepszy (najdroższy?) dom/mieszkanie, na jakie nas w danych warunkach stać. Takie domy wchodzą zwykle do obrotu w pierwszej kolejności.
(jmf)
